Ilija Batljan i stor intervju med Fokus: »Vi har Europas största investerare«

På några minuter störtdyker aktiekursen med 40 procent. Miljarder försvinner från börsvärdet.

Ilija Batljan, vd för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB), har halv sju på morgonen den 5 maj gripits i sitt hem på Östermalm i Stockholm som del i en omfattande polisrazzia på åtta olika adresser.

Insatsen är stor, två poliser på varje plats. Datorer och mobiler tas i beslag. Denna morgon grips totalt sex personer misstänkta för insiderbrott, inklusive fastighetsbranschens största fixstjärna på senare tid.

Ilija Batljan har på fyra år gått från i princip ingenting till en privatförmögenhet på 2,6 miljarder genom bygget av ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett bestånd värt 80 miljarder kronor, mestadels inom så kallade samhällsfastigheter: äldreboenden, skolor, polishus, domstolar och LSS-boenden.

Hans framfart har inte undgått kritik – bara dagar före gripandet konstaterar branschmediet Dagens industri att Ilija Batljan inte är någon Jesus som kan gå på vatten.

Aktiekursen förblir nedtryckt medan Batljan hålls i arresten. Utredarna sätter genast i gång med förhör. Vid börsens stängning samma dag summeras kostnaden för att ha vd i förvar: 20 procent – cirka 5 miljarder kronor – av bolagets värde har utraderats.

Somliga bedömare påpekar att fastigheterna står kvar. Men det stora tappet återspeglar uppfattningen som många har haft: Batljan är bolaget.

Inne i hans bostad – det måste vara polisen – dras mörkläggningsgardiner ner. Ridån faller för den forna S-politiker, som bara sex dygn tidigare träffade Fokus. Fanns det några tecken redan då?

Med kort varsel skjuts intervjun upp en timme. Ändring i schemat, heter det från pressansvarig. När det till slut är dags att träffa Ilija Batljan på kontoret i Stockholm kommer en annan fastighetsmagnat ut från porten på Strandvägen 3: Fredrik Lundberg. Iklädd svart kostym, svarta gåvänliga sneakers och rocken över armen. En 68-åring som inte har hörsammat uppmaningarna om att stanna hemma.

Han rundar hörnet och hoppar in i det crèmefärgade läderbaksätet på en svart sedan. Två fastighetsprofiler, nyss i samma hus.

Batljan är den risktagande uppstickaren. Förre detta kommunalråd för Socialdemokraterna i Nynäshamn, som bytte bana och grundade SBB år 2016. Hans bolagsresa har stuckit många i ögonen, särskilt som han blivit mycket rik på kort tid.

Fredrik Lundberg, däremot, är gamla pengar, i alla fall i jämförelse: god för 42 miljarder kronor. Huvudägare i både Handelsbanken och fastighetsbolaget Hufvudstaden, som har de allra finaste adresserna i landet och ett börsvärde på 25 miljarder.

Har fastighetsmiljardärerna precis kläckt en gemensam plan?

I ett av SBB:s konferensrum sitter Ilija Batljan omgiven av högar med papper, laptop och mobil. Juice och kaffe på bordet. Mobillurarna i öronen:

– Wille, jag har inte glömt dig. Jag kör calls nu. I första pausen ringer jag dig, säger han och lägger på.

Var Fredrik Lundberg nyss här hos dig?

Ilija Batljan svarar med en sidopuck.

– Han kollade kanske på att köpa en ny fastighet. Han kör ju Monopol på riktigt, säger Batljan med ett skratt, syftar på att Hufvudstaden äger klassiska Monopolfastigheter.

Bägge fastighetsmagnaterna har dragit nytta av att stjärnorna legat rätt i åratal. Riksbanken har sedan hösten 2014 haft en nollränta som dessutom var negativ åren 2015–2020. Men det är inte genom banklån som fastighetsförmögenheter byggts. Investerare, som oftast diversifierar sina placeringar, har sökt sig till papper som utlovat högre avkastning än noll. Vilket gjort att företagsobligationsmarknaden under denna tid har vuxit kraftigt men samtidigt att kapitalkostnaden sjunkit kraftigt.

Ilija Batljan ursäktar sig, det är dags för ett nytt konferenssamtal. Via högtalartelefonen hälsas det kvickt, visar sig att en tredje person saknas.

– Annars verkar det gå bra, säger en bankir från högtalartelefonen. Vi får positiv feedback från våra sales.

Han tycks syssla med finansiella uppdrag åt SBB. De nämner obligationerna. SBB har ett 30-tal som är noterade på Euronext i irländska Dublin. Handeln är, liksom med aktier, digitaliserad.

– Jag pratade med Filip, det är nya köpare på marknaden, säger bankiren och så småpratar de båda.

– Har du fått någon lunch, Ilija? Hinner du med det? Det är viktigt att man har ener­gi.

– Jag har fått  … få se  … apple and raspberry-juice. Vi börjar bli moderna, nu får jag inte bara lemonad längre. Det går framåt.

Efter några minuter, då den tredje personen ännu inte har ringt in, ger man upp.

Batljan befinner sig på vad han kallar för »virtuell no deal road show«. Tidigare i dag pratade han med företrädare för några av Europas största kapitalförvaltare i Frankfurt och i London som är specialiserade på räntepapper.

– Vi har Europas största investerare i våra obligationer, säger Batljan.

Häromdagen släppte SBB sin kvartalsrapport. Det var överraskande positivt, både för intäkter och resultat, jämfört med vad analytiker förväntat sig. Och i normala fall skulle bolagets vd besöka London, Paris, Amsterdam, Frankfurt – för att uppdatera bankirer och andra om utvecklingen för bolaget. Men på grund av coronakrisen ska han från detta konferensrum göra samma sak, digitalt, under två dagar.

Normalt nyttjas så kallade road shows till att sälja in aktier och obligationer. Just i dag erbjuds inget, även om SBB ständigt har saker på gång. Om det inte är nya förvärv eller avyttringar att förklara för inve­sterare så är det annars företagscertifikat, obligationer eller hybrider att emittera. Det är i ett extremt tempo som bolaget har vuxit sig stort. Fräckast var förvärvet av den större konkurrenten Hemfosa i november förra året. En affär för drygt 23 miljarder kronor.

SBB:s grundare, vd och huvudägare tycks vara på en oavbruten försäljningsturné, men var ska detta sluta?

Hans väg hit, till den stockholmska paradgatan Strandvägen, har kantats av krig, politik, företagande och kontroverser. Allt annat än spikrak.

Jag menar att man ska jobba på – och när det är kris jobba ännu hårdare

Titos socialistregim höll ett järngrepp om Jugoslavien när Ilija Batljan föddes i Kolasin 1967, i det som i dag är norra Monte­negro. Studier i programmering och ekonomi förde honom till Mostar i Bosnien-Hercegovina. Där spelades också fotboll och han var ordförande i studentförbundet. Han träffade Sanja, som sedermera blev hans hustru.

Efter Titos död 1980 drogs Jugoslavien åt nationalistiskt håll. Religion nyttjades till att driva på inre stridigheter. Slovenien och Kroatien utropade självständighet 1991 och när Bosnien-Hercegovina skulle göra likadant i april 1992 utbröt kriget. Som studentpolitiker var Ilija Batljan tydligt emot kriget.

– Min fru brukar säga att mina framtidsprognoser därför ska ses som osäkra – för jag trodde inte att det skulle bli krig. Det var mitt önsketänkande, säger han.

Kriget på Balkan blev det blodigaste kriget i Europa sedan andra världskriget. Familjen, som nu hade fått tillökning med dottern Mia, tog skydd i källare medan flygbomber föll över staden. Något som präglat hans syn på risk.

– Vi var i källaren och hoppades på att bomberna inte skulle träffa vårt hus utan helst falla på grannens tomt, höll jag på att säga. Min syn är att risk inte är något som ska undvikas. Det är många risker som man inte kan förutsäga. Då ska man inte låtsas som att man kan göra det. Risk är något som ska hanteras. Man måste vara förberedd på att något kan hända.

Att utöka bolagets bestånd av fastigheter, som vid starten i april 2016 var noll, till i dag 80 miljarder kronor har inneburit ett rasande tempo som många anser vara förenat med hög risk. Batljan håller inte med.

– I dagens samhälle finns det allt mindre utrymme för entreprenörer: risk ses som något negativt, utifrån ett moraliserande perspektiv. Utan risk hade vi fortsatt vara på apstadiet och troligen inte fått första bananen vi behövde. Det är väldigt enkelt: tar man inte risk och går upp ur sängen så skapas inget, säger han.

– Det handlar om att hantera risk och den diskussionen har vi inte i dag, vilket kan vara problematiskt. Många är därför chockade över krisen – man förväntar sig inte att något ska hända. Jag menar att man ska jobba på – och när det är kris jobba ännu hårdare. Det är därför jag kör den här no deal road show.

När kriget bara fortsatte och en ny front öppnades våren 1993 flydde familjen mot Norden. Vid färjeläget i polska Swinoujscie avgick nästa färja mot Sverige, följande till Danmark. Familjen tog den första. Efter nedslag på utredningscenter i Flen och Hallstahammar kom de i slutet av året fram till Nynäshamn, där de slog rot och länge har varit aktiva; hustrun är vd för kommunala Nynäshamnsbostäder.

Batljan engagerade sig i Socialdemokraterna och blev kommunalråd 2005. Han var populär, kallades för Nynäshamns Obama. Det är omvittnat att han har hög arbetskapacitet och vid samma tid doktorerade han i demografi och planering för äldrevård på Socialhögskolan i Stockholm.

Hösten 2009 lämnade han kommunpolitiken. Året därpå, 2010, blev han oppositionellt landstingsråd i Stockholms läns landsting. Han ärvde OPS-avtalet för Nya Karolinska sjukhuset (NKS). Med viss uppgivenhet har han beskrivit sin insats, att utifrån tagna beslut lyckas sänka kostnaderna för NKS med 7,8 miljarder kronor. Men det möttes med en axelryckning, insatsen relativiserades. Ingen i skrået verkade vilja fokusera på att spara pengar vid upphandlingar framför att ta politiska strider, enligt Batljan.

Samtidigt nämndes han också som parti­ledare efter Mona Sahlin; Håkan Juholt valdes i stället.

Var det i samma veva han funderade över att lämna politiken för en karriär i näringslivet? Han säger att någon tydlig plan inte funnits. Även om han länge haft en fot i näringslivet, bland annat genom ägande i it-företaget Cryptzone i Göteborg.

När han lämnade posten som landstingsråd, dammade han av idén han doktorerat kring år 2007: han drog slutsatsen att det i många år framöver kommer att finnas behov av äldrevård och andra samhällsnyttiga bostäder.

Powerpointpresentationen, som han drog för bland annat Fjärde AP-fonden, utgick från idén om att skapa ett fastighetsbolag inriktat på samhällsfastigheter. Mötet gick strålande och han anslöt sig till deras fastighetsbolag som påbörjat en snarlik resa. Det var så han blev vice vd för det som senare blev Rikshem.

Men jobbet fick ett abrupt slut. 2015 avskedades Batljan efter att med sitt privata bolag ha lagt ett indikativt bud på en fastighet. En oberoende utredning rentvådde honom senare, men det var ändå för sent. Då muttrades bland kritiker att han inte kunde skilja på sitt jobb och sidoaffärer.

Det som är fantastiskt fint med samhällsfastigheter är att det ger långa och trygga flöden

Samma dag som han fick silkessnöret var han med branschkollegor på julmiddag på Operakällaren i Stockholm. Erik Paulsson, Peabs grundare och Fabeges styrelseordförande, tog honom åt sidan. Sa att han gärna jobbar ihop om Batljan ville fortsätta i branschen.

Ytterligare en av branschens tungviktare, Sven-Olof Johansson, gav också sitt stöd genom att låna ut pengar.

Ilija Batljan bestämde sig för att starta eget, nämnda Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB).

Totalt lyckades Batljan låna ihop en grundplåt på runt 100 miljoner kronor, själv satsade han cirka 20 miljoner. När bolaget väl var i gång revs affärerna av som i ett smatterband. Inte ens en månad efter start tog man in mer kapital från investerare. Månaden efter, i juni, återigen.

I både finans- och fastighetsbranschen är Batljan en vattendelare: de flesta är imponerade men många är också skeptiska till hans alltför kvicka framgångar. Batljan slår själv fast att allt fler börjar få grepp om bolaget.

–  En del människor har sett hur vi jobbar och hur vi bygger och skapar värden, säger han. Ju fler som sätter sig in i det, desto större blir förståelsen för vår verksamhet.

Branschen är också påverkad av att marknaden mestadels utgjorts av kommersiella fastigheter, menar Ilija Batljan.

– Om det kommer en annorlunda typ av tillgångar – som samhällsfastigheter – då är det lätt att jämföra det rätt över med kommersiella fastigheter. Det som är fantastiskt fint med samhällsfastigheter är att det ger långa och trygga flöden. Å andra sidan har du inga snabba hyreshöjningar.

SBB har inte gjort det lätt för analytiker, trots riklig information har de finansiella krumbukterna varit många. Börsbolag brukar nöja sig med en röststark maktaktie och en B-aktie – fastighetsbolag kan också ha en preferensaktie vid sidan av dessa. SBB har fyra olika aktieslag. Till det kommer obligationer och hybrider.

Hybrid är som ett slags evigt lån till en fast ränta, vilket gör att kapitalet kan räknas som eget – det kan användas som implicit tillgång vid annan skuldsättning.

– I slutet av dagen handlar det om att se helheten. Den här kapitalstrukturen har bidragit till att vi kan bygga långa och trygga kassaflöden, säger Ilija Batljan, som sannolikt har flest styrelseuppdrag i hela Sverige: 599 bolag.

En annan ovanlig finansmetod ligger utanför SBB. Batljans egna privata holdingbolag, Ilija Batljan Invest AB, emitterade i höstas en icke-säkerställd obligation för 800 miljoner kronor med möjlighet att emittera upp till en miljard kronor. Detta för att kunna köpa aktier i SBB och delta i emissionsrundor och göra andra investeringar; han äger 13,3 procent av kapitalet och drygt 40 procent av rösterna i SBB.

Grundkursen i aktieinvesteringar är att inte handla med lånade pengar, för att det är för riskabelt. Ilija Batljan går på tvärs även här.

– Det är inte riskabelt, säger han. Inve­sterarna har uppskattat att det bolaget är huvudägare i SBB, och känner sig trygga med att de kommer få en bra ränta och på det sättet få del av avkastningen som bolaget skapar. Jag skulle inte kunna göra det om jag inte hade varit huvudägare i SBB och haft en verksamhet i SBB som är så pass stark.

Men i ett scenario där det sker en fastighetsnedgång eller krasch går kalkylen plötsligt inte längre ihop: det blir inget av den säkra avkastningen som utlovats investerarna. Batljan tycks dock anse det vara ett omöjligt scenario.

– Om det kraschar så skakar annat mycket mer, säger han. Det är många som har reflekterat över nuvarande situation och jämfört med 1990-talet, men det finns inga jämförelser över huvud taget. I början av 1990-talet var det väldigt höga räntor, nästan ingen hade kassaflöden och det fanns ingen kapitalmarknad. Det var ett antal år där bolagen gick in i krisen med belåningsgrader som var väldigt höga. I dag har du välkapitaliserade bolag med starka kassaflöden.

Att det personliga ägarbolaget har lån i form av en obligation, och SBB i sin tur har ett 30-tal utestående obligationer, är enligt många riskabelt. Batljan menar att de har fel.

– Vi har inte risk i vår struktur. Risken uppstår om du behöver likviditet. I SBB har vi 53–54 miljarder i icke-belånade tillgångar.

Efter förvärvet av Hemfosa har SBB därför kvickt återbetalat drygt 10 miljarder i banklån. I februari tog man i stället in ännu mer kapital på obligationsmarknaden. Intresset var skyhögt. I stället för 500 miljoner euro, motsvarande 5 miljarder kronor, utökades beloppet och blev till slut 750 miljoner euro, alltså 7,5 miljarder kronor med en fast ränta på 1 procent.

– Trots det blev den övertecknad sex gånger om, säger han.

Men vad är Ilija Batljans stora mål, vad vill han uppnå? Han talar om att återbetala till det svenska samhället, men i det bredare perspektivet Norden.

– Jag flydde från kriget och Sverige gav en fristad till mig och min fru och min dotter som var 10 månader. Jag tycker att Norden är världens tryggaste och mest välordnade del. Min syn är att detta är en helt fantastisk plats där demokrati och humanitet har skapat fantastiska förutsättningar. Jag vill hävda att Norden är världens bästa plats att investera i den här typen av tillgångar och att vi attraherar kapital från hela världen för att säkerställa nordisk socialinfrastruktur. Vi tillhör troligen de bolag som tillfört mest utländska investeringar till Sverige under de senaste två åren, säger han.

– Jag brukade säga det när jag drog i gång. Folk skrattade när jag sa att alla borde äga aktier i SBB eller ge till sina barnbarn i vetskapen om att det kommer ge en bra och stabil utdelning. Jag vill skapa Europas största bolag för social infrastruktur som, ur min synvinkel,  ska vara tryggare än de flesta europeiska stater just genom att ha sin bas i Norden, och ha de här långa flödena och den stabiliteten.

Han menar att det också är därför han, till skillnad från andra företagare, inte är orolig över att se sin ägarandel minska i takt med att man tagit in nya investerare.

– Många entreprenörer är ängsliga för att bli utspädda, men jag har verkligen kört med full kraft och inte alls varit bekymrad över det. För mig är det stora målet att skapa något som ska upplevas av investerare som att man lyfter fram Nordens attraktiva sidor. Det är ett sätt för mig att betala för den fristad jag fick.

Visionen kommer att ta tid att uppfylla – den blir knappast något som nås inom fem–sex år.

– Nej, nej, nej. Jag jobbar dag och natt och jag kommer inte att gå i pension. Det är ett långsiktigt projekt. Vi bygger för de närmaste 100 åren.

I ett sådant perspektiv är coronakrisen inte något att fästa någon större vikt vid, menar han. Bara en miljon kronor i hyresrabatter – det är så krisen drabbat bolaget.

– Det är därför jag ibland upplevs som kaxig, för jag säger att kriser kommer och går. Men det är så det måste vara. Som företagsledare får man inte bry sig om politik. Det går inte att gömma sig bakom något – man måste ta ansvar, även i en sådan här konstig situation. Om två år kan det vara någonting annat.

LÄS OCKSÅ: Litet virus hotar stora magnater

***

FAKTA: Ilija Batljan

Född: 23 juli 1967 i Kolasin, Montenegro.

Bor: Lägenhet på Östermalm i Stockholm och villa i Nynäshamn.

Familj: Hustrun Sanja, vd för Nynäshamnsbostäder. Dottern Mia, 27, arbetar på SBB:s finansavdelning.

Fritid: Promenera med hustrun och familjens mops, Dasha.

Utbildning: Dataprogrammering och ekonomistudier vid universitetet i Mostar. Kandidatexamen i ekonomi och statistik från Stockholms universitet. Doktorerat vid Socialhögskolan.

Karriär i urval: Ledamot i Nynäshamns kommunfullmäktige 1998–2005, därefter kommunstyrelsens ordförande samt kommunalråd i Nynäshamns kommun 2005–2009; landstingsråd i opposition i Stockholms läns landsting 2010–11, vice vd Rikshem 2011–2015; vd och huvud­ägare för Samhällsbyggnadsbolageti Norden (SBB) sedan 2016.

***

FAKTA: Brottsmisstankarna

5 maj greps Ilija Batljan och fem andra personer misstänkta för brott mot marknadsmissbrukslagen. Samtliga är nu försatta på fri fot medan förundersökning pågår. Ekobrottsmyndigheten har inte velat kommentera utredningen mer än bekräfta att den fortgår och att brottsmisstankarna kvarstår mot de tidigare gripna personerna.

Enligt uppgift ska personer med kopplingar till Batljan och de andra misstänkta ha handlat stora aktieposter i fastighetsbolaget Hemfosa strax före SBB:s bud på bolaget i november förra året.