Bostadsprisfallet har börjat: Här är förlorarna – och vinnarna

Nu händer det många länge har fruktat – röda siffror uppvisas hos alla instanser som gör analyser av bostadspriserna. Finansinspektionen har meddelat att hushållen måste ställa in sig på stigande boräntor och fallande bostadspriser. ”En stor omställning för dem som har höga skulder”, sa generaldirektör Erik Thedéen i Rapport den 31 maj. 

Även Mäklarstatistik, som presenterar månatlig statistik över bostadspriserna, konstaterar nu faktum, även om de färskaste siffrorna inte kommer förrän nästa vecka (9 juni). Analyschef Per-Arne Sandegren:

– Den oväntade coronaeffekten, vilken betydde kraftiga prisökningar på både bostadsrätter och villor, är definitivt över. Sedan några månader tillbaka har kurvan planat ut och nu ser den av allt att döma ut att vända nedåt för första gången på länge, säger han. 

Den stigande inflationen i kombination med Riksbankens aviserade räntehöjningar anges av de flesta bedömare som orsaken till prisfallet. 

– Vi ser redan i dag hur de som går från rörlig till bunden räntan snabbt får en fördubbling av ränteutgifterna. Uppe på det har vi inflationen och de ökade kostnaderna för energi, värme och drivmedel. För en familj med stora matkostnader blir inflationen mycket kännbar, säger Sandegren. 

Men det är inte hela förklaringen till de fallande priserna. Det handlar även om att vi får betala priset för den coronaeffekt som fick många bedömare att tappa hakan när den inleddes i början av pandemiåret 2020. 

– Bostadspriserna rusade uppåt när de flesta väntade sig motsatsen. För villorna tog det fart direkt vid pandemistarten; på bostadsrättsmarknaden med viss fördröjning. 

Detta, enligt Per-Arne Sandegren, av det enkla skälet att människor behövde större bostäder när fler i hushållet tvingades vara hemma. 

– Det blev fler som fick trängas vid köksbordet. Eftersom räntan fortfarande var låg så kostade den extra lånade miljonen inte speciellt mycket. En effekt av detta blev att kvadratmeterpriset på stora lägenheter ökade. Vi kunde se priser på fyror i innerstaden med samma kvadratmeterpris som ettor.

Det är således en trippelsmocka som nu slår mot bostadspriserna: Stigande räntor, stigande inflation och baksmälla från pandemieffekten. 

Danske Bank redovisar kontinuerligt försäljningssiffror för bostadsrätter i Stockholm i sin Boprisindikator. Den visar att siffrorna där redan vänt nedåt sedan några månader tillbaka. Prisnedgången under vårmånaderna var tre procent och var jämnt fördelad över alla lägenhetsstorlekar. Michael Grahn, chefekonom på Danske Bank Sverige, spår fortsatta nedgångar. 

– Folk kommer att bli fattigare, helt enkelt. Inflationen gröper ur folks plånböcker och räntorna blir dyrare. Men det måste vi helt enkelt räkna med en tid framöver nu. Fackförbunden bör vara försiktiga med sina löneökningskrav så att vi inte får en löneinflationsspiral, säger han. 

Han ser ytterligare en faktor som kommer att försvåra återhämtningen på bostadsmarknaden: de fallande tillgångspriserna. 

– Börsen har fallit markant. De som hade tänkt att använda sina aktier eller annan egendom som ett insatskapital i en ny bostad blir allt färre när aktiekurserna och andra tillgångspriser sjunker. Därmed fortsätter priserna nedåt, säger han. 

Nationalekonomen Magnus Henrekson målar upp en dyster prognos under en ganska lång period för den som hade tänkt sig bostadsvärdet som en framtida pensionstillgång. Precis som i andra chocktillstånd är det första tecknet förnekelse.

– Man vill helt enkelt ha lika bra betalt för sitt hus som grannen fick för ett halvår sedan. Därför låter man huset ligga kvar till försäljning, trots att ingen vill köpa det. Man vill inte acceptera att köpkraften sjunkit. Antalet bostäder som ligger ute till försäljning ökar därför markant under inledningen av en nedgång, säger Magnus Henrekson. 

Denna inledande period, då säljarna ligger kvar med sina prisförväntningar, kan pågå under en ganska lång tid. Men så småningom tvingas vissa av dem att sälja och sakta men säkert börjar en ny prisnivå att etableras. 

– De första som tvingas sälja är de som köpte en ny bostad utan att först sälja sin gamla. Många av dem kan tvingas acceptera ett mycket lägre pris då man inte har råd att betala de allt högre räntorna för två bostäder, säger han.

Skilsmässor och dödsfall är också exempel där säljarna så småningom tvingas svälja att värdet har sjunkit på fastigheterna. 

– Det är rimligt att priserna ska ner 30 000 kronor per kvadratmeter på sina håll, men det kan ta flera år innan det nya prisläget accepteras. Så länge räntorna inte sticker i väg alldeles för snabbt upp så har de flesta råd att sitta kvar, och det sista bankerna vill är att behöva sälja bostäderna på exekutiv aktion. 

Vi befinner oss enligt Henrekson i ett känsligt läge där beslut från Riksbanken eller krav från lönerörelsen kan göra skadan etter värre. 

– Vi kan inte komma ifrån att reallönerna kommer att sänkas. Priset på energi är högre och de globala produktions- och distributionskedjorna fungerar inte lägre lika bra. Maten blir dyrare. Om Riksbanken då höjer räntan för att knäcka inflationen blir problemen på bostadsmarknaden ännu värre. 

Riksbanken har aviserat successiva höjningar och några tecken på att de kommer att frångå sitt inflationsmål syns inte. Magnus Henrekson ser stora faror med det, då hushållen i dag är högt belånade. 

– I mitten av nittiotalet kostade en 40-kvadratare i Stockholms innerstad i snitt fyra årslöner efter skatt för en industriarbetare. År 2017 hade den stigit till 16 årslöner. Trots detta var räntekostnaden vid lånefinansiering en mycket mindre andel av lönen 2017 än 1994. 

– I min värld har räntan varit för låg under för lång tid, vilket har gjort hushållen överskuldsatta. Om nu Riksbanken höjer räntan för kraftigt kommer vi att se många som hamnar i betalningsproblem, då en större del av hushållens inkomster kommer at gå till att betala skuldräntor. 

Men vilka blir då de största förlorarna på bostadsmarknaden till följd av prisfallen? Och finns det kanske rent av vinnare? Alla tre bedömare menar att effekterna inte blir så stora för den som länge har varit inne i bostadsmarknaden.   

– Den som säljer en bostad till ett lägre pris kan i regel också räkna med att köpa en bostad till ett lägre pris. Ingen vet hur bostadsmarknaden kommer utvecklas men om man känner sig helt säker på att priserna kommer att sjunka så kan det vara lämpligt att sälja nu, för att köpa en ny senare, säger Per-Arne Sandegren på Mäklarstatistik.

Danske Banks Michael Grahn menar att de som nyligen har köpt sin första bostad kan ha haft lite otur.  

– Låt säga att man har köpt en bostad för en miljon. Om värdet då sjunker till under 900 000 så är man kanske nere och knaprar på den egna insatsen och kan få svårare med ny belåning, säger han. 

Magnus Henrekson ser, som ovan beskrivits, de som hade oturen att köpa en ny bostad strax före skarven, men inte hann sälja sin gamla bostad, som de största förlorarna.

Men det finns vinnare också. Magnus Henrekson hoppas att prisläget i framtiden kan komma att justeras så att det finns rimligare chanser för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden. 

– Det kan på sikt bli lättare för en ung person utan större sparande men med hyfsat god lön att ta sig in på marknaden om bostadspriserna hamnar på sundare nivåer. Det skulle också reglera byggkostnaderna till rimligare nivåer. Vi kommer knappast inte ner i det förhållande till årslönen som rådde i början på nittiotalet, men kanske en hyfsad bit på väg, säger han. 

Michael Grahn ser också att hyresrättsinnehavare för första gången på länge, åtminstone i vissa fall, kan ses som vinnare. 

– Under lång tid har de som sitter i hyresrätt generellt sett varit förlorarna på bostadsmarknaden. Men just nu kan de ses som vinnare då de inte förlorar något bostadsvärde. Nu kan de invänta en nedgång och kanske köpa till ett lägre pris, säger han.

***

Läs även: Rekordinflation hotar bofesten

Läs även: Charlotta Mellander: Betyder Corona slutet för urbaniseringen?