Litet virus hotar stora magnater

Osäkerheten var stor när mars månad gick över i april. På ett stort fastighetsbolag i Stockholm loggade affärsområdesansvarig in på internetbanken för att kontrollera bankkontot. Listorna över hyresinbetalningar ställdes mot de hyresavier som skickats ut inför andra kvartalet, och som förföll till betalning den 31 mars. Och vd:n för ett av börsens större fastighetsbolag uppges få färska listor varje morgon över vilka som ligger efter med hyran. Så var det inte för två månader sedan.

Det är ingen hemlighet att fastighetsbolag med exponering mot handel, hotell och restaurang pressas hårt av hyresgästerna för att ge respit med hyresbetalningar och sänkta hyror till dess att coronastormen blåser över.

– I mitten av mars blev vi kontaktade av våra hyresgäster inom handel och restaurang som hade problem. Om det är en i grunden stabil verksamhet som drabbas av tillfälliga problem på grund av corona så ger vi dem kredit. Men om det är en verksamhet som förmodligen ändå inte skulle överleva så är det ingen idé att vänta med hyran. Då skjuter man bara upp det oundvikliga, säger vd:n för ett av huvudstadens största onoterade fastighetsbolag.

LÄS OCKSÅ: Emanuel Sidea: Varför förutsåg vi inte coronakrisen?

Och kommersiella hyresgäster som Fokus har varit i kontakt med uppger att fastighetsvärdarna begär dokumentation som bekräftar en ekonomisk pressad situation för att vara beredda att skjuta upp eller sänka hyran. Regeringens föreslagna krishjälp för hyresbetalningar är ännu under beredning, vilket bidragit till att marknaden präglas av stor osäkerhet.

De börsnoterade bolagen har inte gett några indikationer på hur stort intäktsbortfallet är. Men en fingervisning kanske ges av brittiska fastighetsaktören Hammerson, som driver shoppinggallerior i 14 länder med 4 700 hyresgäster. Bolaget uppger att endast en tredjedel av hyresgästerna i Storbritannien har betalat sina hyror. Klart är att pressen på de svenska fastighetsbolagen är stor och tilltagande. Och i synnerhet för en trio som har blivit mycket förmögna på kort tid.

Erik Selin och Rutger Arnhult är födda 1967 båda två. Och båda har hållit på med fastigheter från unga år. Men inte förrän 2005, då de var 38, träffades de för första gången. Platsen var finansfirman Catellas kontor vid Birger Jarlsgatan i Stockholm. De skulle lägga sista handen vid en storaffär som innebar att de stoppade in sina respektive bostadsfastigheter i ett gemensamt företag som sedan skulle börsnoteras. Rådgivarna på Catella hade sytt ihop dealen.

Men partnerskapet i bolaget Din Bostad varade bara några år. Efter skilsmässan 2009 utkristalliserades också deras olika strategier. Erik Selin satsade i huvudsak på bostäder, och inlemmade Din Bostad i sin fastighetskoncern Balder. I utbyte fick Rutger Arnhult ett antal fastigheter som passade hans bolag Corem, som var inriktat på kommersiella lokaler. Det vill säga kontor och liknande där hyresgästerna primärt är företag eller organisationer. Medan Selin växte stadigt med ständigt nya husköp föredrog Arnhult att i stället växa genom att köpa in sig i eller ta över bolag med hela bestånd av fastigheter. Men inte helt utan motstånd. I samband med en storaffär 2009 körde han över sin styrelse i Corem – två ledamöter hoppade av i protest.

»Man behöver inte vara helt enig i styrelsen för att ta ett beslut att köpa aktier i Klövern, eller hur?« sa Arnhult till Dagens industri.

Klövern blev den andra pelaren i Arnhults allt vidlyftigare imperium och bolaget användes senare när Arnhult gick in i börsjätten Castellum år 2018. Rutger Arnhult är numera störste ägare även i det bolaget, som har ett börsvärde på 45 miljarder kronor.

Att de båda fastighetsmagnaterna har olika stil är uppenbart för alla i branschen. Och det gäller inte bara investeringsstrategierna. Erik Selin har en vänlig, hygglig framtoning och kallas ibland för Sveriges schystaste miljardär.

– Mitt mål är inte att ha konflikter. Jag har aldrig det, sa han till Affärsvärlden 2016.

[caption id="attachment_636292" align="alignnone" width="991"] Rutger Arnhult har en uppskattad förmögenhet på 16 miljarder kronor.[/caption]

Rutger Arnhult, däremot, skyr inte konflikter. Folk som känner honom säger att det handlar om att han är driven och siktar högt. Att nå de högt ställda målen är viktigast, inte vägen dit, eller att undvika konfrontationer. Men oavsett framtoning och strategi har båda varit omåttligt framgångsrika. Veckans Affärer skattade i vintras Erik Selins förmögenhet till 23 miljarder kronor. Det gjorde honom till Sveriges sextonde rikaste person. Rutger Arnhult kvalade in på plats 27 på samma lista, med en förmögenhet på 16 miljarder.

Vid sidan av dessa två fastighetsprofiler har en tredje aktör – också född 1967 – stormat fram de senaste åren. Det är det forne socialdemokratiska kommunalrådet i Nynäshamn, Ilija Batljan, som lämnade politiken för en karriär i fastighetsbranschen. I december 2015 fick Batljan sparken från jobbet som vice vd i Rikshem, ett fastighetsbolag som ägs av en handfull institutionella placerare. Men bara några månader senare, i april 2016, startade han Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB). I dag, fyra år senare, är SBB ett av Sveriges största fastighetsbolag, med ett börsvärde på cirka 28 miljarder kronor (trots att kursen rasat drygt 30 procent sedan all time high den 21 februari).

LÄS OCKSÅ: Jon Åsberg: Ebben avslöjar den som badar naken

Selin, Arnhult och Batljan är kanske de fastighetsmiljardärer som har dragit störst nytta av att kunna låna till låga räntor, den starka konjunkturen samt att investerarna har sökt med ljus och lykta efter avkastning i en värld där nollräntorna tycks ha etablerat sig. Samma cocktail har dessutom fått fastighetspriserna att stiga stadigt vilket har utökat trions förmögenheter och handlingsutrymme. Bara under år 2019 mer än fördubblades värdet på Rutger Arnhults börsportfölj till 21 miljarder kronor (vilket inte är detsamma som hans förmögenhet, eftersom han har lån också). Erik Selins aktieportfölj gick på tio år fram till senaste årsskiftet från en miljard kronor till 35 miljarder. Och Ilija Batljans aktieinnehav värderades till 2 miljarder kronor. Men så kom corona.

– Vi kom från ett 2019 som var helt fantastiskt, ett fastighetsindex som steg 60 procent, säger Albin Sandberg, fastighetsanalytiker på mäklarfirman Kepler Cheuvreux.

– Därför var fallhöjden högre när den här sättningen började. Men nu är vi redan i en så kallad bull-marknad igen eftersom sektorn har stigit 20 procent från bottennoteringen. Allt går fort just nu.

Men återhämtningen till trots är fastighetsbolagens aktier rejält nedtryckta jämfört med rekordnivåerna i februari. Det speglar förstås oron över att hyresgästerna ska få svårt med hyran på grund av corona-krisen. Och som nämndes i inledningen är pressen störst inom detaljhandel, restaurang- och hotellnäring.

En branschexpert påpekar att dessa näringar sysselsätter många, men att det utgör en begränsad del av fastighetsvärdet i Sverige. Enligt Finansinspektionen utgjorde  bostadsfastigheter cirka 40 procent av beståndet i sektorn förra året. Därefter kommer kontor med strax under 30 procent och 10 procent är industrifastigheter. Handel, restaurang och hotell tillsammans utgör 6–7 procent.

– Men det är klart, går du runt i Stockholms innerstad och tittar kan du få en annan bild, säger en branschanalytiker.

Om coronakrisen blir långvarig kan det innebära att fastigheterna sjunker i värde.

– Generellt justeras inte fastighetsvärdena i stunden utan det är långa processer där man lägger in förväntade framtida hyresintäkter i värderingen, säger analytikern.

Fastighetsvärdena hänger ihop med intjäningsförmågan, och den i sin tur hänger ihop med hyresnivån och vakansgraden. En enskild fastighet kan bestå av hundratals kontrakt. Konkurser drabbar fastighetsägare relativt ofta, därför måste man ställa dessa i relation till fastighetens värde.

– Om pizzerian i bottenplanet går i konkurs händer inget med värderingen av fastigheten, förutsatt att resten av hyresgästerna är kvar, säger analytikern.

Men det är inte fastighetsvärdena på sikt eller ens uteblivna hyror från pressade butiker och restauranger som gör läget så allvarligt för de fastighetsmagnaterna just nu. Det är snarare sättet de finansierar sig som skapar de akuta problemen.

Alla fastighetsbolag belånar sig. Ofta hos bankerna och ofta till omkring 50 procent av det bedömda värdet. Men så finns det aktörer som vill låna mer än så och de emitterar så kallade företagsobligationer. Den marknaden har blomstrat under senare år.

Fastighetsbolagen har kunnat låna mer och billigare än hos banken genom att emittera företagsobligationer. Och investerarna har fått bättre avkastning i dessa än om de hade haft pengarna på bankkontot, eller lånat ut dem till svenska staten. Det är de mest riskvilliga aktörerna – som Erik Selin, Rutger Arnhult och Ilija Batljan – som flitigast har utnyttjat denna finansieringsform. Och störst aptit på risk av dem alla har förmodligen den sistnämnde.

» Jag har suttit i en källare i Bosnien med min fru och dotter och funderat på om nästa flygbomb ska träffa mitt hus eller grannens. Så jag har kanske en lite annan syn på risk än en del andra«, sa han till Dagens industri tidigare i år.

[caption id="attachment_636295" align="alignnone" width="991"] Ilija Batljans aktieinnehav i SBB värderas till två miljarder kronor.[/caption]

Samtidigt har Batljan understrukit att SBB är inriktat på så kallade samhällsfastigheter, alltså exempelvis ålderdomshem, skolor, kommunhus och polisstationer. Emellanåt har man köpt fastigheter från kommuner med ansträngd ekonomi som sedan fått hyra in sig i samma lokaler med långa hyresavtal, vilket väckt viss kritik. Hursomhelst är hyresgästerna generellt stabila och har god betalningsförmåga.

Men i november 2019 skruvade SBB upp risknivån rejält. Bolaget, med fastigheter värda 30 miljarder, lade bud på den större konkurrenten Hemfosa, med ett bestånd värderat till 40 miljarder. Samtidigt tog SBB in 1,5 miljarder kronor i en nyemission.

Nästan innan bläcket på kontraktet hade torkat, i januari i år, annonserade Ilija Batljan nästa storaffär. SBB skulle sälja ett bestånd av nyligen inköpta Hemfosa-fastigheter värda 8 miljarder kronor till ett tredje fastighetsbolag, Nyfosa. Men så den 1 april drog sig Nyfosa ur affären.

– Det dramatiska som hänt har inte att göra med att fastighetsvärdena sjunkit, utan det är framför allt att kapitalmarknaden och obligationsmarknaden är helt stängd. Det går inte att sätta pris. Det finns helt enkelt för tillfället inte längre tillgång till de billiga pengar som funnits förut, sa Nyfosas vd Jens Engwall till Dagens Industri.

Och att obligationsmarknaden har frusit till is drabbar inte bara fastighetsbolagen. Det slår minst lika hårt mot deras huvudägare som i flera fall har använt samma marknad för att finansiera sina egna aktieinnehav i de börsnoterade bolagen. Batljans privata holdingbolag, Ilija Batljan Invest AB, emitterade så sent som i september 2019 en obligation på en miljard kronor. Enligt Batljan själv är syftet att som huvudägare ha en diversifierad portfölj, att kunna delta i SBB:s emissioner samt att öka innehavet i bolaget.

»Plus att det säkerställer att jag kan sköta om mina lån«, sa han till Dagens industri i januari.

Med andra ord: Batljan har använt sitt aktieinnehav i SBB som säkerhet för ett obligationslån som gör att han kan köpa mer aktier i SBB. Så länge SBB-kursen stiger är allt frid och fröjd. Problemen uppstår när aktiekursen vänder neråt och värdet på säkerheten, alltså SBB-aktierna, närmar sig värdet på det lånade beloppet. Vid en viss gräns övergår panten, alltså SBB-aktierna, till obligationsinnehavarna som kan sälja dem för att rädda sina pengar. Då kan en ond cirkel skapas. För när en stor aktiepost i ett bolag bjuds ut på en nervös börs finns alltid risken att kursen faller ännu mer, inte minst när aktierna har tillhört bolagets grundare och huvudägare.

– Någonstans ökar det risken, men det är inte helt unikt, säger en analytiker som pekar på att fastighetsprofilen Sven-Olof Johansson har gjort likadant med sitt privata ägarbolag som är huvudägare i det börsnoterade Fast Partner.

Bland de som lånat ut pengar till honom finns Catellas specialfond Credit Opportunity liksom fondbolaget Spiltans Räntefond Sverige. Den senare stängdes för uttag under elva dagar i mars på grund av marknadsturbulensen.

Även Rutger Arnhults ägarbolag M2-gruppen har ställt ut obligationer. Så sent som i december 2019 emitterade han en obligation på 1 miljard kronor, vilket i januari följdes med ytterligare en obligation på en halv miljard. Samtidigt städade Arnhult upp i sitt imperium i slutet av förra året genom att han slog samman två privata bolag till en koncern, M2-gruppen. Han sålde också fastigheter för 12 miljarder under fjolåret – vilket i efterhand framstår som väl tajmat.

Erik Selin skiljer sig från kollegorna när det gäller finansieringen av holdingbolaget Erik Selin Fastighets AB.

– Det bolaget har en viss skuld men också tillgångar i form av fastigheter. Skulderna är dock säkerställda med fastigheter och inte med aktier, säger analytikern.

Själv vill Erik Selin inte ge några kommentarer till Fokus just nu, med hänvisning till att Balder är börsnoterat.

Hur som helst verkar tio års stadig uppgång på den kommersiella fastighetsmarknaden nu vara bruten.

Fotnot: Fokus har sökt Rutger Arnhult. Ilija Batljan har avböjt intervju med hänvisning till tyst period inför kommande kvartalsrapport.

LÄS OCKSÅ: Priset för en plattare kurva: 100-tals miljarder. Är det värt det?