Prognosen: Prisrallyt fortsätter

En villa byggd 1934 med 70 kvadratmeters boyta och ynka 400 kvadratmeter tomt i förorten Tallkrogen söder om Stockholm säljs för 10,6 miljoner kronor. 50-åriga gruppbyggda villor i Hjortängsområdet i Nacka, som för några år sedan såldes för 6 - 7 miljoner, går nu för 10 - 11 miljoner.

Till och med mäklarna är förvånade och riskerar att beskyllas för lockpriser när budgivningar lyfter utgångspriser med 20 – 30 procent i rekordsnabba försäljningar.

Orsakerna vet vi: Pandemi, hemarbete, längtan efter eget arbetsrum där lugnet lägrar sig när barnen flyger i studsmattan eller spelar boll på gräsmattan.

Nu finns alla förutsättningar för marknadsmekanismernas ”perfekta storm”:

# Det har byggts relativt få småhus på senare år och någon ökning är inte att vänta. SBAB räknar med 48 000 bostäder per år under 2021 – 24, varav 37 000 är lägenheter och bara 11 000 är småhus.

# Många 60-plussare bor kvar i sin sedan länge betalda villa för att de trivs och inte kan bo billigare. De har ofta bott länge och gjort en rejäl vinst på sitt boende. Med en reavinstskatt på 22 procent blir det någon miljon till statskassan. Uppskovsregler finns, men vinsten räcker kanske bara till en tvåa eller trea eftersom bostadsrätterna stigit så mycket mer än villorna i 20 – 30 år.

# De yngre som köpt villa när barnen kom sitter rätt nöjda med att ha köpt i rättan tid. När marknadsvärdet stiger minskar den belånade andelen och det är lättare att slippa undan de amorteringskrav som ställdes in under pandemin, men som enligt Finansinspektionen ska återinföras till hösten. De säljer inte för att flytta till lägenhet så länge barnen bor hemma.

# Redan före pandemin var villa det billigaste boendet sett till bostadsyta. Bostadsrätterna ökade kraftigt i pris och nyproducerade hyresrätter var det dyraste boendet av alla.

# Bostadsrätter har länge ökat mer än villor i pris, vilket ger potentiella villaköpare ett bra läge att byta upp sig.

# Räntorna är rekordlåga och Riksbanken räknar med att de förblir låga i flera år till. Ingen regering har vågat röra ränteavdragen på 30 procent.

# Fastighetsavgiften för småhus är 0,75 procent av taxeringsvärdet, men med ett tak på 8 524 kronor, som uppnås redan vid ett taxeringsvärde på 1 134 000 kronor. Politiker i flera partier pratar om behovet av höjd fastighetsskatt, men inget parti lär lägga skarpa förslag före valet nästa år.

Det är alltså inte så konstigt att villapriserna pressas upp.

Höga bostadspriser brukar beskrivas som ett storstadsproblem, men så är det inte längre:

De senaste 12 månaderna har villapriserna enligt SBAB:s House Price Index ökat mest i norra Sverige med 23,1 procent, i mellersta Sverige med 22,7 procent och i Stormalmö med 22,5 procent. I Storstockholm och Storgöteborg ligger ökningen på drygt 17 procent och där har bostadsrättspriset ökat men knappt 8 procent, jämfört med 12 procent i norra Sverige.

– Den exceptionella uppgången på villapriser är inte långsiktigt hållbar, säger SBAB:s chefsekonom Robert Boije. Den uppgången lyckades inte vår prognosmodell fånga upp då den är baserad helt på utvecklingen av boräntorna och hushållens inkomster. Men folk beter sig annorlunda i verkligheten under pandemin.

SBAB räknar med att priserna kommer att fortsätta upp i år. Under 2021 väntas villapriserna stiga med 13 procent och bostadsrätterna med 8 procent.

Robert Boije räknar med att villapriserna sedan kommer att falla, men bara en aning:

– Vi räknar med att de når toppen ungefär någon gång nästa vår.

För 2022 räknar SBAB med att de minskar med 0,3 procent som årsgenomsnitt, året därpå med 3,6 procent och 2024 med 2,4 procent.

Robert Boije räknar i sin prognos med att reporäntan höjs till en kvart procent under 2023:

– Vid halvårsskiftet 2023 bedömer vi att Riksbanken höjer. Då har inflationen ökat något och långräntorna går upp. Det ger möjlighet att börja höja utan att inflationen trycks ner för mycket.

SBAB räknar sedan med fortsatta reporäntehöjningar 2024 till ett årssnitt på 0,46 procent. Boräntorna höjs också, men det handlar inte om någon räntechock. Räntornas andel av hushållens disponibla inkomster ökar från dagens 3,7 procent till 5,7 procent 2024.

– Jag tror inte att bostadspriserna återgår till läget före pandemin, säger Robert Boije. Men inte heller att det förblir som nu. En minskning med 6 procent ska ju ses mot de stora ökningar som varit. Och priserna föll ju med omkring 10 procent hösten 2017 utan att det blev panik. Sitter man still i båten brukar priserna öka på sikt.