Så gick byggbranschen rakt in i väggen

Många byggherrar drog en lättnadens suck när pandemin (läs: restriktionerna) var över. De globala leveranskedjorna hade havererat, materialpriserna skjutit i höjden och att bygga hade blivit obehagligt dyrt, men nu var det slut på svårigheterna.

I själva verket hade problemen knappt börjat. På bara två år ser bostadsbyggandet nu ut att krympa med 80 procent – i princip implodera – och någon snabb återhämtning väntar inte runt hörnet.

– Sannolikt blir det värre nästa år. Det här är en helt extrem svängning – den sorten som bara händer en eller två gånger på hundra år, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på fastighetsbolaget Veidekke.

I mer konkreta termer påbörjades 67 000 nya bostäder år 2021. 2022 krympte antalet med ungefär en femtedel, samtidigt som andra orosmoln dök upp på horisonten. Till exempel visade SBAB:s statistik att antalet sålda nyproducerade bostäder hade minskat med 90 procent under sommaren jämfört med sommaren 2021. Och första kvartalet 2023 påbörjades bara hälften så många bostäder som första kvartalet förra året.

Boverket spår nu 27 000 påbörjade bostäder i år. Byggföretagen tror att siffran blir ännu lägre: 25 500.

Och det är fortfarande en alltför optimistisk bild av läget, säger Lennart Weiss. Vad som mäts är nämligen inte faktiska byggstarter – spaden i jorden – utan startbesked, alltså klartecken från byggnadsnämnden. Den statistiken är tillförlitlig i konjunkturuppgångar, då i princip allt som får startbesked faktiskt byggs. I nergång är det däremot vanligt att bolagen fortsätter att driva planprocesser utan att sätta i gång själva bygget. Det blir en pinne i statistiken över påbörjade bostäder, men de färdigställs inte.

– Med andra ord: statistiken för påbörjade bostäder ljuger. I faktiska byggstarter räknar vi med att det kommer att landa i ner mot 15 000 i år, säger Weiss.

Det motsvarar SBAB:s senaste prognos, och skulle alltså innebära att byggandet på två år minskar med nästan 80 procent. För att sätta det i perspektiv: under nittiotalskrisen, då en fastighetsprisbubbla sprack i Sverige och sände chockvågor genom hela ekonomin, minskade antalet nya bostäder med 80 procent mellan 1991 och 1995. Om Veidekkes och SBAB:s beräkningar stämmer står vi inför ett ras i samma storleksordning – men dubbelt så snabbt.

Att byggbranschen har gått in i väggen går, som så många andra problem, att spåra till ränteuppgången och inflationen. Dels får de byggkostnaderna att skjuta i höjden, dels försvagar de efterfrågan när hushållen har fullt upp med att betala elräkningar och finansiera nästa tur till mataffären.

Situationen drabbar hyresrätter och bostadsrätter olika. Den som bygger hyresrätter tar ett lån, bygger, och hoppas på att kunna ta ut tillräckligt hög hyra när bygget är klart för att kunna gå runt och återbetala lånet. Det kräver att hyresintäkterna blir högre än driftkostnaderna. Nu går driftkostnaderna upp medan hyresintäkterna är reglerade – och även om vi hade haft fri hyressättning har hushållen fortfarande en ansträngd ekonomi. Byggherrens marginaler krymper medan räntorna på bygglån tickar uppåt.

Att bygga bostadsrätter är på pappret mindre riskabelt. Byggbolaget tar fram ett projekt, startar en bostadsrättsförening och börjar sälja lägenheter ”på ritning”. Först när en viss andel av lägenheterna blivit sålda inleds själva bygget. Lånet tas av bostadsrättsföreningen med byggbolaget som borgensman.

Men byggprocessen tar tid – betydligt mer tid än det tar för konjunkturen att vända. Den som köper lägenhet på ritning flyttar inte in förrän om kanske två år. Ofta är planen att sälja den nuvarande bostaden för att finansiera den nya, men på en osäker bostadsmarknad är risken att värdet på bostaden hunnit sjunka. Räntorna innebär dessutom att ett eventuellt bolån kan bli mycket dyrare än man hade räknat med. Samma sak gäller även avgifterna till föreningen.

I en sådan situation är det inte många som vågar teckna sig för nyproduktion. Därav försäljningsraset förra sommaren. Så nu drar både hyres- och bostadsrättsbyggare i nödbromsen.

– De enda projekten som startar nu är sådana som ligger i sådant premiumläge att priskänsligheten är extremt låg, eller där värdet på marken är väldigt lågt. Eller så har man kommit så långt i planeringen att det blir ännu dyrare att stoppa bygget, säger Lennart Weiss.

Det är därför han tror att det kommer att bli ännu värre 2024. De som startar projekt i år för att de inte kunde stoppa dem kommer knappast att starta något nästa år.

– Det här kommer att märkas när vi kommer tillbaka efter sommaren. Hos småhusfabrikanter, små bygg- och fastighetsbolag, arkitektkontor, där kommer det att bli omfattande uppsägningar. Det blir ett blodbad.

Samtidigt beräknar Boverket att det kommer att behöva färdigställas över 60 000 bostäder per år det här decenniet för att svara mot befolkningsutvecklingen. Den byggtakt som nu förutspås innebär att det kommer att saknas bostäder i ett läge där bostadsköerna redan är långa.

– Framför allt i tillväxtregionerna finns inte bostäder som matchar efterfrågan. För alla som står i bostadskö i Stockholm är det ett väldigt dåligt besked att det nu kommer att byggas betydligt mindre under en lång period, säger Linda Hasselvik, privat- och boendeekonom på SBAB.

För en annan tillväxtregion går problemet djupare än så. Norra Norrland har utsetts till motorn i den så kallade gröna omställningen, med kraftverk, gruvor, batteriproduktion och stålindustri. Hajpen har fått kommunerna att storsatsa. Enligt en rapport från Sveriges kommuner och regioner (SKR) räknar Boden med investeringsbehov på fem miljarder, Skellefteå med 27 miljarder och Luleå med 30 miljarder kronor.

Kalkylen bygger på att kommunerna ska få en kraftig befolkningstillväxt (läs: ett rejält inflöde av skattebetalare). Regeringens samordnare Peter Larsson räknar med att 100 000 personer behöver flytta till norra Norrland för att bemanna industrin och den omgivande samhällsservicen. Men de behöver någonstans att bo. Saknas bostäder måste industrierna bemannas av så kallad ”fly in, fly out”-arbetskraft – personer som bor någon annanstans, och alltså även betalar skatt någon annanstans.

– Det finns en stor risk att de här kommunerna kommer att stå med enorma skulder de inte kan betala. De kan komma att behöva höja skatten kraftigt eller dra ner på kommunal verksamhet, säger Annika Wallenskog, chefekonom på SKR.

Hon påpekar också att industrierna alltid kan flyga in arbetskraft, medan kommunala verksamheter sällan har den möjligheten. I Kiruna har två grundskolor tvingats stänga på grund av personalbrist.

Lennart Weiss tror att krisen är här för att stanna. Veidekkes beräkningar tyder varken på att byggkostnaderna kommer att sjunka eller på att efterfrågan på nyproduktion kommer att växa på den här sidan 2030. Det kan bli en huvudvärk för hela Sveriges ekonomi. Byggbranschen motsvarar nästan 11 procent av Sveriges BNP, varav bostäder står för hälften.

– Får vi en minskning på 80 procent av bostadsbyggandet får det en BNP-effekt som är minst en procent, men den kan bli en och en halv eller till och med två, säger Weiss.

Läs även: Det gröna stålet: en bubbla redo att spricka?

Läs även: SBB gick rakt i skuldfällan