SBB gick rakt i skuldfällan

På bara några år gick SBB, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, från noll till ett av Sveriges största fastighetsbolag. Grundaren Ilija Batljan har täljt guld till tonerna av omgivningens hurrarop; så sent som förra våren utsågs han till årets entreprenör av revisionsfirman EY. ”Vi kan lova ökad aktieutdelning de kommande undra åren”, skröt han.

Men ni vet hur det brukar vara med högmod och fall.

I måndags ställde SBB in en planerad nyemission och sköt upp årets aktieutdelning till nästa år. ”Unikt för ett så pass stort bolag”, kommenterade Aktieägarnas chefsjurist Sverre Linton. Aktien befinner sig i fritt fall: 20 procent ner i måndags och 16 procent under tisdagen. Bloomberg bedömer att risken för konkurs inom ett år är 18 procent (jämfört med fem procent för ett år sedan).

Vad var det egentligen som hände?

SBB:s specialitet är så kallade samhällsfastigheter – fastigheter anpassade för offentlig verksamhet som skolor, sjukhus, fängelser och äldreboenden. På fem år från att företaget grundades 2016 lyckades SBB bygga upp en portfölj av fastigheter värda 125 miljarder. Ofta har bolaget köpt redan existerade fastigheter från kommuner och regioner för att sedan direkt hyra ut dem till samma kommun eller region. 

Affärsmodellen såg bra ut. Samhällsfastigheter är en stabil inkomstkälla. Kommuner och regioner löper extremt låg risk att inte kunna betala eftersom de har staten i ryggen om något skulle hända. Hyresavtalen är långa. Inkomsterna är i princip garanterade.

Inte minst för Ilija Batljan själv, som var miljardär tre år efter SBB:s grundande.

För kommunerna är det däremot sällan en bra affär att sälja sina fastigheter. Enligt finansbolaget Kommuninvest är det i allmänhet 25–30 procent billigare för en kommun att äga än att hyra en fastighet, om man räknar med en tidshorisont på 25 år. Sveriges kommuner och regioner (SKR) konstaterar också att det normalt är dyrare att hyra än att äga, och att man dessutom gör sig beroende av en extern part. Orsaken till att kommuner ändå väljer att sälja och hyra tillbaka sina verksamhetslokaler är att de därigenom får en klumpsumma i kassan. Hårdraget väljer de pengar nu och högre utgifter på sikt framför att hålla utgifterna nere över tid.

Och nu har kommunerna som gjort affärer med SBB alltså gjort sig beroende av bolaget, som enligt experter befinner sig i en akut skuldfälla. Louis Landeman, chef för kreditanalys på Danske bank, förklarar: 

– Orsaken till att SBB kunde växa så snabbt är att de i hög grad finansierade sig på obligationsmarknaden, under en era av väldigt billiga pengar – nästan gratispengar. 

I dag är SBB:s skulder 60 procent av det bokförda värdet av bolagets tillgångar. Det rör sig om stora summor: 28 miljarder i bankskulder och ytterligare dryga 50 miljarder i obligationslån.

– Man kan se obligationerna som en form av topplånefinansiering. Det har gjort det möjligt för SBB att belåna sig mer, vilket i sin tur har gjort att de kunnat förvärva andra bolag och fastighetsbestånd, säger Landeman.

Men 2022 började Riksbanken höja räntorna och möjligheten till billig obligationsfinansiering försvann. Precis som många andra fastighetsbolag blev SBB tvunget att leta efter alternativ.

Medan många andra fastighetsbolag under våren har ställt in sina aktieutdelningar till ägarna för att pengarna behövs i bolaget, gick SBB ut med både aktieutdelning och nyemission. Modellen verkar vid första anblicken märklig: varför betala ut pengar till aktieägarna och samtidigt be dem om nya investeringar? Upplägget är dessutom ofördelaktigt för privatpersoner som äger sina aktier direkt eftersom de då först måste betala skatt på utdelningen och sedan köpa nya aktier i bolaget för beskattade pengar.

Svaret ligger i ägarstrukturen. Ilija Batljan äger sina aktier i SBB via holdingbolaget IB Invest. Och det holdingbolaget har också skuldsatt till med obligationslån – just i syfte att kunna köpa aktier i SBB. IB Invest är alltså beroende av SBB:s utdelningar för att betala räntor till obligationsägarna och på så sätt hålla sig flytande.

Att SBB till slut tvingades skjuta upp aktieutdelningen var alltså illa nog. Samtidigt kom beskedet att kreditvärderingsbolaget S&P nedgraderar SBB:s kreditbetyg till BB+ med negativa utsikter. Eller, som det heter i folkmun: skräpstatus. Därmed ligger SBB:s obligationer nu under gränsen för att över huvud taget kunna låna på obligationsmarknaden till rimlig ränta.

– Det innebär att dörren till den marknaden är stängd för SBB även på längre sikt. Framför allt kommer man inte kunna låna de volymer som man behöver nu när obligationslånen förfaller, säger Landeman.

Han bedömer att SBB har täckning för de obligationslån som förfaller de kommande sex månaderna. Därefter är det oklart hur bolaget ska ha råd att betala långivarna. Banklån är ett alternativ, men många banker minns fortfarande nittiotalskrisen då flera fastighetsbolag gick omkull och drog med sig bankerna i fallet.

Ett annat alternativ är att börja sälja av fastigheter och använda köpeskillingen till att betala av lånen. Men hur stor är egentligen efterfrågan på att förvärva en skola, ett fängelse eller ett sjukhus? Om SBB skulle behöva få ut många fastigheter på marknaden snabbt är frågan om det går att få det pris företaget en gång betalade när räntan var låg.

– Det finns ett begränsat antal köpare, så kan man säga, konstaterar Landeman.

Om SBB inte kan betala när obligationerna förfaller väntar någon form av överenskommelse mellan obligationsägare, banker, aktieägare och andra intressenter. Kommer de inte överens kan SBB bli föremål för rekonstruktion och behöva gå igenom en domstolsprocess.

Då blir det knappast särskilt mycket till aktieägarna, som står sist i kön när det gäller att få tillbaka satsade pengar. SBB är en av Stockholmsbörsens populäraste aktier med 350 000 investerare, vilket innebär ett hårt slag mot många småsparare.

Obligationsägarna har åtminstone en hyfsad chans att få tillbaka en stor del av vad de satsat. Men vad händer med de kommuner och regioner som hyr lokaler av SBB? Om obligationsägarna, varav en ganska stor del är utländska, tar över fastigheterna kan det innebära en helt ny osäkerhet i kommunernas kalkyler.

– Sen beror det på vad det står i avtalen. Har en ny ägare rätt att höja hyrorna? Hur avtalen ser ut varierar nog, men oavsett vilket skapar det här en stor osäkerhet. Vilket naturligtvis är en konsekvens om man inte är ägare själv. Då har man inte så stor möjlighet att påverka situationen, säger Landeman.

Läs även: Fastighetskrisen saknar krisinsikt

Läs även: Vem ska rädda de vinglande fastighetsbaronerna?