Vem ska rädda de vinglande fastighetsbaronerna?

Finanskriser brukar ha en sak gemensamt; de börjar i allmänhet i fastighetssektorn. Ett annat mönster vid svenska finansiella kriser är att det brukar följa på en kraftig kreditexpansion. Och nu har det börjat pysa rejäl runt locket på den tryckkokare som är den svenska fastighetsbranschen.

I centrum står fastighetsbaronerna Erik Selin, Rutger Arnhult och Ilija Batljan. Under de senaste åren har de genomfört en rad mycket aggressiva köp. Fallande räntor och god tillgång till billiga krediter har varit grundingredienserna i en soppa som nu bubblar och fräser och är farligt nära att koka över.

Tvångsförsäljningen av två tredjedelar av Rutger Arnhults aktiepost i Stockholmsbörsens största kommersiella fastighetsbolag, Castellum, till finansmannen Roger Akelius i början av oktober var den första tydliga signalen om att det är riktigt stökigt i fastighetsbranschen.

För bara ett år sedan syntes inte mycket till moln på den svenska fastighetshimlen. Att inflationen hade börjat stiga som en liten rand vid horisonten var inget att oroa sig över. Det ansågs vara ett övergående fenomen. Stigande elpriser väckte inte heller någon större nervositet.  Fortsatt stöd från centralbankerna, i form av låga räntor och tillförsel av likviditet, eldade på brasan.

En märkeshändelse var när norsk-svenska fastighetsbolaget Heimstaden – Sveriges största och Europas näst största ägare av privata bostadsfastigheter – köpte upp konkurrenten Akelius fastigheter i Tyskland och Sverige för 92,5 miljarder kronor (det var med dessa pengar som Roger Akelius nyligen kunde köpa in sig i Castellum). Heimstadens bestånd värderades efter förvärvet till nära 300 miljarder kronor. Det var inte bara ett rekord i storlek, utan även vad gäller avkastningen som var på rekordlåg nivå: 1,4 procent.

Ilija Batljan och hans SBB hör till de som har utnyttjat denna marknad flitigast i sin iver att expandera. Från starten på noll 2015 har SBB köpt fastigheter som den 30 september värderades till 154 miljarder kronor. Ilija Batljan gjorde ett nummer av att bolaget i början av 2022 kunde emittera en euroobligation till negativ ränta.

Men sedan dess har scenförändringen varit total. De börsnoterade fastighetsbolagen har tappat runt 500 miljarder kronor i värde sedan i våras. SBB har sedan toppen i november i fjol fallit med 80 procent. Och huvudägarens privata holdingbolag Ilija Batljan Invest är som det heter ”under vattnet”, det vill säga skulderna är större än tillgångarnas värde, sett till marknadsvärdet på SBB-aktierna. Hans ägande i SBB är därmed numera en fråga för hans egna finansiärer.

Huvudförklaringen till fastighetskraschen är att räntorna, och då framför allt på obligationsmarknaden, har skjutit i höjden. Den som idag köper den nämnda SBB-obligationen – den som emitterades med negativ ränta – får en avkastning på 8 procent för sin vilja att ta risken att inte få betalt. Heimstaden AB – som köpte Roger Akelius bestånd – fick på sensommaren det tveksamma nöjet att vara svensk representant på Financial Times lista över de obligationer i världen som handlades med högst riskpremie, 11 procent, i förhållande till statslåneräntan. Där trängdes Heimstaden med en rad kinesiska fastighetsbolag. Om bolagets motiga finansiella läge bidrog till att vd Patrik Hall i förra veckan lämnade vd-stolen är obekant.

Corem Properties, en annan börsnoterad jätte kontrollerad av Rutger Arnhult, fick ställa in sin obligationsemission i september. Bolaget försökte beskriva det som en tillfällig hicka på kreditmarknaden och att man söker andra finansieringslösningar. Men tittar man på Corems balansräkning, som också vuxit mycket snabbt – inte minst efter uppköpet av börsnoterade Klövern i ifjol – så ser man ett stressat bolag. Aktie är ned 80 procent på ett år.

Det sätter ytterligare press på huvudägaren, Rutger Arnhults privata holdingbolag M2 Gruppen. Tvångsförsäljningen av Castellumaktier till Roger Akelius reaförlust på 5 miljarder kronor, vartill kan läggas ett undervärde på 2 miljarder kronor i den kvarvarande posten,  samt att värdet på Corem-aktierna har sjunkit från 10 till 2,5 miljarder. Om man till det lägger stora värdenedgångar på M2:s övriga aktieportfölj, som uppgick till 8 miljarder kronor vid årsskiftet, träder bilden av en finansiellt mycket stressad ägare fram.

Erik Selin med börsbolaget Balder har också dragits med i turbulensen. Aktiekursen har rasat med 60 procent. Även här finns ett stort beroende av obligationsmarknaden för fortsatt finansiering. Och även här finns en spretig portfölj med tillgångar där värdet kan vara svårt att bedöma. Erik Selin är dessutom storägare i finansbolagen Collector, Hoist och TF Bank som också har det tuffare med en tilltagande finansiell turbulens.

Men i fastighetsbolagens redovisade resultatutveckling syns inte mycket av dessa bekymmer. Fastighetsvärdena fortsätter att ticka upp, med stöd av att hyrorna i befintliga kontrakt tickar upp med index. Med tanke på att svenska fastigheter hör till de högst värderade i världen, enligt indexleverantören MSCI, så finns här fallhöjd. De redovisade kassaflödena är långt högre än de verkliga, enligt MSCI, då bolagen behandlar det mesta av underhållet som investeringar, som skrivs av över flera år. MSCI beräknar den verkliga avkastningen till runt 2 procent, i stället för de 4 som bolagen uppger i snitt.

Under den förra finanskrisen, senhösten 2008, räddades många fastighetsbolag av kraftigt sänkta räntor och vidöppna likviditetskranar från centralbankerna. Frågan är om det blir samma medicin som ska rädda de vinglande baronerna denna gång.

Läs även: Bostadsprisfallet har börjat: Här är förlorarna – och vinnarna

Läs även: Rekordinflation hotar bofesten