Absolut ovisshet

För tio år sedan diskuterade jag och en vän fastighetsmarknaden i Stockholm. Själv var jag säker på ett ras. Det var några år efter dotcomkraschen. Priserna på villor och bostadsrätter hade gått rakt upp sedan 1993 och jag trodde marknaden borde påverkas av det som nu hände. Det var neddragningar på Ericsson, drivor av it-konsulter som förlorade sina jobb.

Min vän höll inte med.

– Det kan gå upp mycket mera.

Jag vet inte vad han grundade sin analys på. I alla händelser hade han rätt. Sedan vårt samtal har fastighetspriserna i Storstockholm stigit med 71 procent, enligt SCB:s fastighetsprisindex för småhus. Priserna för bostadsrätter avsevärt mer.

I takt med stegringen har fler och fler röster höjts om att den svenska bostadsmarknaden är övervärderad. Många tyngre instanser har anslutit sig till denna syn. Inte minst statsmakten som med olika åtgärder försökt stävja prisboomen.

Hela den strid som utkämpats i Riksbanken har ju till stor del handlat om bostadspriserna och den stadigt ökande skuldsättningen i dess kölvatten. Oron har fått chefen Stefan Ingves att ta öppen strid mot en av sina direktionsmedlemmar, Lars EO Svensson, som avgick i veckan.

Ett tag verkade det också som att dystopikerna fått rätt. Bostadsrättspriserna gick i sidled under några år. Fram till förra sommaren. Sedan dess har marknaden rakat i höjden igen.

Samtidigt har varningarna fortsatt. Den tyska storbanken Commerzbank sa i förra veckan att »de mest sannolika platserna att leta efter nästa fastighetskrasch är i Finland och Sverige«.

Men priserna bara fortsätter upp. Frågan är då: Har alla prognosmakare fel?

Det knöliga är vad som är »rätt«. Många tror nog att det finns ett verkligt värde på en bostad som man kan räkna ut. Om priserna har stigit för mycket i relation till den siffran uppstår en bubbla. Så kan man resonera när det gäller finansiella värdepapper. Där får man en fingervisning om vad någonting är värt i dag genom att spå avkastningen i framtiden.

Så fungerar inte en bostad. Bedömningar av bostadspriser är i allmänhet konstruerade gissningar baserade på några fundamentala faktorer i ekonomin och hur de har förhållit sig till priserna historiskt. Det handlar om hushållens inkomster, realräntan och det allmänna utbudet av bostäder. Commerzbank använde, å sin sida, en modell baserad på den historiska prisutvecklingen i USA som bas för sin prognos. Inte heller det någon vetenskap.

I Sverige finns inte en fri hyresmarknad man kan jämföra med, som i utlandet är en vanlig referens i bedömningar av prisbilden.

Det är alltså extremt svårt att uttala sig om bostadspriserna. Faktum är att inte ens Riksbanken vet säkert. I sin stora utredning om den svenska bostadsmarknaden 2011 slog banken fast att de höga priserna »i stor utsträckning kan förklaras av /…/ fundamentala faktorer«. Men reserverade sig i nästa andetag. »Det kan finnas skäl att fråga sig om de fundamentala faktorer som förklarar utvecklingen i sin tur befinner sig på rimliga nivåer.« Vad som är rimligt är en tolkningsfråga.

Rapporten förkunnade att man »kanske ska vara försiktig med att över huvud taget använda« begreppet bubbla. Och slutade med att det egentligen inte går »att ›räkna‹ fram med säkerhet att vid den eller den skuldnivån hos hushållen, eller den eller den nivån på bostadspriserna, så bör man agera«.

Detta innebär inte att prisnivån är frikopplad från verkligheten. Risken – för varje köpare liksom för hela ekonomin – är självklart större om priser och skulder har ökat under lång tid. Sverige befinner sig i dag på det sättet i ett riskfyllt läge.

Men om jag i dag skulle få frågan av min kompis om bostadspriserna kommer att gå upp eller ner är mitt svar ändå enkelt: Ingen aning.