Därför kan Ikea, Gekås eller Ica-handlarna bli din nästa hyresvärd

Han påminde om en mellanchef i ett mind­re företag. Stora glasögon och kläder som kunde ha varit köpta på Ellos. Men Roger Akelius, från lantliga Stora Mellby, tre mil norr om Alingsås, hade visat talanger på teknik och programmering, och gjorde gärna pengar på det.

1974 skrev han en bok om premieobligationer som blev starten till en ren premiehysteri. Ännu större möjlighet såg han i skattesystemet. »Det är frivilligt att betala skatt«, konstaterade han i Akelius skattebok.

Han sålde ett dataprogram som inte missade avdragen och ordnade kurser i skatteplanering, som hölls på Mallorca och Cypern. Deltagarna gjorde självklart avdrag för resa och deltagande.

Den stora skattereformen 1990–91 minskade kryphålen och Akelius sålde sitt program. Med påfyllning i kapitalet kunde han ge sig på nästa affärsidé, som fick många att skaka på huvudet. Akelius Fas­tigheter köpte miljonprogramsområden av kommunala bostadsbolag.

Man började 1994 med runt 6 000 lägenheter i Helsingborg, Trollhättan och Göteborg. 2002 köpte Akelius 1 132 lägenheter i Skövde för 335 miljoner, ett snittpris på 295 900 kronor per lägenhet.

Att sälja kommunala bostäder hade dessförinnan betraktats som näst intill omöjligt praktiskt och politiskt. Men 1995 bestämde sig Nacka för att sälja alla sina 5 100 kommunala bostäder till tre privata företag (dock inte Akelius).

Akelius växte emellertid snabbt och blev Sveriges största privata hyresvärd, med över 30 000 lägenheter.

»Vi vill undvika alla risker och köper bara hus där folk säkert vill bo om tio år. Aldrig i storstädernas dyra centrumlägen. Det är tråkiga, men säkra placeringar för folk som sparar till sina pensioner«, sa Roger Akelius i Göteborgs-Posten i april 2013.

De kommande åren ändrades strategin radikalt. Akelius sålde i en rad städer, och i dag finns bolaget i Sverige kvar bara i Stockholm och Malmö. Man köpte i stället i USA, Kanada, Frankrike och Tyskland.

Fast nu fanns det köpare. En stor del av det Akelius sålde köptes av Willhem, som ägs av Första AP-fonden, det vill säga ytterst dina pensionspengar. De såldes för ett snittpris på 1 162 250 kronor per lägenhet.

När kommunala Gavlegårdarna i Gävle 2015 ville sälja 737 lägenheter för att få pengar att bygga nytt var anonyma IHF Bostad köpare.

Där kom pengarna från Ica-handlarnas förbund finans AB, som ser till att Ica-handlarnas pensionskapital förräntas. Numera har IHF gått samman med Amasten, där Ica-handlarna är största ägare med 42 procent. På fem år har Amasten gått från 2 500 lägenheter till 6 300, genom samgåendet, nya köp och nyproduktion.

Åren före 2010 omvandlades många hyresbostäder i allmännyttiga bostadsföretag till bostadsrätt, främst i Stockholms innerstad och närförorter.

I mitten på 2010-talet gjordes i stället ett antal storaffärer där kommuner sålde stora områden till privata företag. Rikshem köpte 1 698 lägenheter av Östersunds allmännytta och 1 600 i Luleå 2016 (för i snitt 673 000 kronor/lägenhet). Heimstaden köpte 1 600 lägenheter från Umeå (för i snitt 687 000 kronor/lägenhet) och 1  100 från Linköpings kommunala bolag 2017. Året dessförinnan 1 923 lägenheter från Växjö (för i snitt 780 000 kronor/lägenhet).

– Det har definitivt ökat senaste tio åren. Över hela landet ökar närvaron av samma större, privata företag. De tidigare privata hyresvärdarna höll sig gärna till sin ort eller växte i närområdet. Nu agerar fler och större företag strategiskt på ett annat sätt och gör uppköp, säger Margareta Björkvald, nationellt förhandlingsansvarig på Hyresgästföreningen.

Ica-handlarna gav sig in på bostadsmarknaden med köpet i Gävle, Ikea har genom Ikano bostad gjort mindre köp, men framför allt byggt nytt. Nybyggande har även Gekås i Ullared satsat på i form av höghus med 131 hyreslägenheter i Falkenberg och 330 i Halmstad.

Roger Akelius var först ut och har bidragit till att fler gett sig in på hyresmarknaden och till ett slags industrialisering i branschen. Tidigare dominerade små företag. Undantaget var några lite större byggmästare, till exempel Einar Mattsson och Olov Lindgren som både byggt och förvaltat egna hyresbostäder.

Akelius satte också en affärsmodell som andra följt efter: köp billigt, renovera (uppgradera kallar de det) och en hyrestillväxt är möjlig: »När vi förvärvar en fastighet finns tillväxtpotential i hyrorna. På de flesta marknader kan vi höja hyrorna till marknadsnivå när det finns en omsättning av hyresgäster«, skriver man i sin årsredovisning 2015.

– Hyressystemet medger hyreshöjningar efter en förhöjd standard. Problemet är när man utnyttjar systemet och använder det till att bara åtgärda det inre i lägenheten, med nya ytskikt och sådant, och höjer hyran, säger Margareta Björkvald.

Om det är en stor renovering i ett område kan Hyresgästföreningen förhandla om den. Om hur omfattande den ska vara, om den går att göra i nivåer utifrån hyresgästens vilja. Men här görs uppgraderingen när en lägenhet blir tom.

– Fastigheten får inte det värde den blir uppskriven till och man missbrukar bruksvärdessystemet. Och vi har svårt att se vilket underhåll som gjorts genom att titta på redovisningen.

– Då behöver man inte tillfråga de boende. När allmännyttan renoverar i större koncept ger man också större inflytande till de boende, ofta genom möjlighet att välja nivå, säger Margareta Björkvald.

En våg av riktigt stora kommunala utförsäljningar kom under 2015–2017, men efter några år med färre affärer tar det kanske fart igen. Under året har Trelleborgshem sålt 807 lägenheter till Klarabo (för i snitt 1,2 miljoner/lägenhet) och Skurupshem sålde 293 lägenheter (för 843 000 kr/lägenhet) till Trianon. Enligt Boverket finns liknande planer på större försäljningar i Sollentuna, Eskilstuna och Södertälje.

Två av de företag som kritiserats för sin renoveringsmodell, Victoria Park och Hembla, har sedan ett år nya ägare i tyska Vonovia. Vad det betyder på sikt kan vara tidigt att säga.

»Reglerade hyror ser till att majoriteten av människorna tycker att det är bra att vara hyresgäst. De är skyddade från stora förändringar och har besittningsskydd och det skapar den tryggheten som vi behöver i vår affärsmodell«, sa Rolf Buch, vd för Vonovia, till Fastighetstidningen tidigare i år.

– Det är Tysklands största hyresvärd, som har köpt bostäder även i andra länder. Hyresreglering, säger de. Men i Sverige måste fastighetsägaren vara aktiv förhandlingspart och det och normen är att hyrorna ska vara skäliga som en del av hyreslagstiftningens konsumentskydd, säger Margareta Björkvald.

Visst finns det långsiktiga och seriösa aktörer bland de som numera satsar på hyresboende, menar hon. Men det finns en risk att man bara ser till omsättningen, håller en hög transaktionsvolym och säljer fastigheter mellan varandra. Det finns exempel, som i Jordbro i Haninge, där ett område haft nio olika ägare sedan mitten på 90-talet.

När Botkyrka kommun och bostadsbolaget Botkyrkabyggen ville sälja 1 300 lägenheter i Alby med motivet att få in andra aktörer på bostadsmarknaden väckte det starka protester genom kampanjen »Mitt Alby – inte till salu«.

Men majoriteten drev igenom en försäljning till riskkapitalisten Mikael Ahlström och bolaget Mitt Alby. De avtalade om att bolaget skulle vara långsiktig ägare och ta sociala hänsyn.

Fast det dröjde bara fem år tills Mitt Alby såldes till D Carnegie 2018. Området som köptes för 705 miljoner 2013 (542 000 kronor/lägenhet), såldes fem år senare för 1,7 miljarder kronor (1,3 miljon kronor/lägenhet). D Carnegie (som bytte namn till Hembla) kontrollerades då av Blackstone, ett amerikanskt riskkapitalbolag och främsta måltavlan för kritik från FN:s rapportör i bostadsfrågor Leilani Farha.– Man ser rätt ofta att det som säljs blir en dålig affär för kommunerna. Bostäderna säljs vidare till mycket högre belopp. Det indikerar att det inte har varit affärsmässiga försäljningar. Kommunerna och deras bolag borde ta ansvaret lite längre. Se över vem man säljer till, säger Margareta Björkvald.

– Och kommunerna har ett bostadsförsörjningsansvar. Säljer man ut har man inte samma möjlighet att styra nivån på utbudet av bostäder.

1976 kom en bok om bostadspolitiken inför 80-talet som hette Rättighet eller handelsvara?. Den skrevs av två personer som jobbat under Ingvar Carlsson på bostadsdepartementet: Hans Andersson (far till Mona Sahlin) och Ants Nuder (far till Pär Nuder). Av utvecklingen att döma blev det från 90-talet och framåt kanske lite mer av det senare – handelsvara.

***

[gallery columns="2" size="medium" ids="eyJ1cmwiOiJodHRwczpcL1wvZm9rdXMtb2xkLnRlc3RcL3dwLWNvbnRlbnRcL3VwbG9hZHNcLzIwMjBcLzExXC9Ta2FcdTAzMDhybWF2YmlsZC0yMDIwLTExLTEyLWtsLi0xMC4xNi4zNi5wbmciLCJ0aXRsZSI6IlNrYVx1MDMwOHJtYXZiaWxkIDIwMjAtMTEtMTIga2wuIDEwLjE2LjM2IiwiY2FwdGlvbiI6IiIsImFsdCI6IiIsImRlc2NyaXB0aW9uIjoiIn0=,eyJ1cmwiOiJodHRwczpcL1wvZm9rdXMtb2xkLnRlc3RcL3dwLWNvbnRlbnRcL3VwbG9hZHNcLzIwMjBcLzExXC9Ta2FcdTAzMDhybWF2YmlsZC0yMDIwLTExLTEyLWtsLi0xMC4xNi4xMS5wbmciLCJ0aXRsZSI6IlNrYVx1MDMwOHJtYXZiaWxkIDIwMjAtMTEtMTIga2wuIDEwLjE2LjExIiwiY2FwdGlvbiI6IiIsImFsdCI6IiIsImRlc2NyaXB0aW9uIjoiIn0="]