Drömmen om en pyspunka

Pyspunka – det var förra höstens modeord bland ekonomer. Efter flera års stigande priser på bostadsmarknaden började en oro sprida sig om att svenskarna var överbelånade. På bara sju år hade bolånekundernas totala skulder fördubblats.

Så länge allt ackompanjerades av stigande priser hade Riksbanken, politikerna och bankerna tittat bort. Men när det blev alltmer tomt på visningarna och budgivningarna uteblev efter sommaren 2011 började många snegla på andra länder. Vad skulle hända om den svenska bostadsbubblan sprack?

Närmast till hands låg erfarenheterna från Danmark. Där sprack bubblan i slutet av 2007 och trots relativt sunda statsfinanser har landets konsumtion minskat mer än i krisländer som Spanien och Storbritannien. Danskarna hamnade i en ond spiral: fallande bostadspriser gav minskad konsumtion som i sin tur genererade ökad arbetslöshet – som i sin tur gav ännu lägre bostadspriser.

Men kanske kunde Sverige undvika det öde som drabbat Danmark, Irland, USA och Sydeuropa?

Statliga Bostadskreditnämnden skissade upp ett önskescenario: de ville ha tio år med oförändrade priser. Om inflationen samtidigt gröpte ur värdet på bostäderna skulle de reala priserna gå ner med 20 procent. Ungefär så övervärderade tyckte myndigheten att de svenska bostäderna var just då.

Även SEB höll med om att priserna gått upp för mycket. I en prognos spådde banken en nedgång på tio procent. Men de vågade inte hoppas på en pyspunka. Historiskt sett är sådana väldigt ovanliga. När bostäder faller brukar de falla hårt och snabbt.

Trots allt, på sistone har mycket gått enligt önskescenariot. På ett år har villapriserna i riket sjunkit med en procent. Bostadsrätterna har visserligen gått upp en del under perioden men vikt neråt under sommaren.

Bakom statistiken döljer sig också stora regionala skillnader. Bostäder i Stockholm har varit i stort sett oförändrade medan Malmö sett fall på ett par procent.

Viktigast är att låneökningstakten har minskat, från runt tio procent till strax över fyra procent.

– Det är en ganska mjuk och behaglig inbromsning än så länge, säger Tor Borg, chefsekonom på banken SBAB.

Om man håller sig till cykelslang-liknelsen är det många ögon på ventilen just nu. Finansinspektionen har infört bolånetak, bankerna har tuffare krav på insatser och amorteringar, och bostadsköpare måste sälja sin lägenhet innan de köper en ny. Dessutom har Riksbanken tagit ett starkare grepp om bolånen. Efter de riksbanksbeslut där räntan varit oförändrad har man kunnat ta del av flera ledamöters oro om att en sänkning skulle elda på skuldfesten.

Men alla håller inte med om att allt börjar se bra ut. Bengt Hansson, analytiker på Bostadskreditnämnden, ser med oro på att svenskarnas bolån fortfarande ökar mer än deras inkomster. Svenska husägare tar mer lån trots att priserna ligger stilla.

– Det betyder att belåningsgraden ökar, och därmed ökar riskerna om priserna skulle falla hastigt.

Inför statsbudgeten som presenteras den 20 september vill Bengt Hansson  hålla alla dopningsmedel borta från hushållen: inga skattesänkningar, inga nya avdrag, inga stödjande åtgärder. Det senaste decenniets utveckling visar att hushållen har en ovana att använda sitt ökade utrymme till att ta större lån.

Mycket talar för att budgeten ser ut som Hansson vill. Det som hittills har läckt ut från den är satsningar på lägre bolagsskatter och bättre infrastruktur. Något nytt jobbskatteavdrag blir det inte – visserligen av helt andra skäl än skuldnoja, men välkommet ändå.

– Det är viktigt att alla stimulanser nu kommer till företagssektorn.

Det är mycket som står på spel. I en analys av amerikanska tidskriften The Atlantic noteras att Sverige och Tyskland klarat sig bättre än USA just för att vi inte haft en bostadsbubbla som spruckit.

»Ekonomisk forskning pekar på att den förlorade förmögenheten och dess effekter på konsumtion och småföretag«, skriver tidningen, »är boven bakom den långsamma återhämtningen.«

Amerikanska beslutsfattare är med andra ord bostadsbubblans gisslan. Den situationen vill ingen i Sverige hamna i. Men frågan är om vi inte redan är halvvägs där. Den svenska bostadsmarknaden ligger redan som en våt filt över flera ekonomiska och politiska beslut.

Ett exempel är ränteavdragen. Såväl folkpartiets ekonomisk-politiske talesperson Carl B Hamilton som SSU:s ordförande Gabriel Wikström har fört fram att de borde sänkas. Det finns mycket som talar för en sådan reform. Sverige har internationellt sett väldigt stora avdragsmöjligheter, så det faktum att staten i praktiken betalar en tredjedel av sina medborgares bostadslån uppmuntrar till överbelåning.

Problemet är bara att det inte går att göra nu.

– På sikt är det säkert bra med sänkta ränteavdrag, amorteringskrav och bolånetak. Men om du genomför alla åtgärder samtidigt finns det risk att du stryper lånemarknaden, säger Tor Borg.

Ett annat exempel är förslaget att göra det lättare att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Regeringen hoppas att det ska leda till att 20 000 fler lägenheter hyrs ut bara i Stockholm. En risk är dock att det leder till höjda bostadspriser eftersom många hushåll då skulle kunna vänta med att sälja över-flödiga bostäder.

Även reporäntan börjar bli bakbunden av bostadsmarknaden. Fram till räntesänkningen i förra veckan var ledamöternas oro över skuldbördan större än viljan att stimulera svensk ekonomi. Under lång tid har alltså företagen haft högre räntor än de skulle haft annars, och den svenska kronan har varit starkare än om Riksbanken bara tittat på inflationsmålet.

Att det kostat arbetstillfällen är det ingen som betvivlar.

Det är med andra ord ett farligt precisionsarbete som både regering och riksbank ägnar sig åt. Och det kommer inte att ta slut förrän svenskarnas inkomster hunnit ikapp deras lån.

Det kanske inträffar om tio år. Om önske-scenariot faller in.