Fastighetshajen som kraschade men landade mjukt

Det har pratats mycket om så kallade zombieföretag de senaste åren. Alltså företag där det ekonomiska blodomloppet inte längre fungerar, men där fordringsägarna inte vill rycka ur slangen för att slippa realisera de förluster som har byggts upp över tid. Lyxbostadsutvecklaren Oscar Properties är närmast definitionen av ett sådant zombieföretag. Men förra veckan tog skräckhistorian slut. Det blev Skatteverket som stod för nådastöten sedan bolaget missat att betala en skatteskuld, trots tre månaders respit. 

Oscar Properties finansiella hälsa har varit vacklande ända sedan hösten 2018 när den alltid konjunkturkänsliga marknaden för nyproducerade bostadsrätter i Stockholm svalnade markant. Att vd:n och grundaren Oscar Engelbert vid samma tid gick ut med en uppmärksammad annonskampanj baserad på det gamla Mark Twain-citatet ”Ryktet om vår död är betydligt överdrivet” hjälpte inte direkt till för att övertyga tvivlarna. Ett företag som tar till reklam för att berätta att finanserna är starka och att det inte finns någon som helst anledning till oro, har inte sällan mer än en ko på isen. För Oscar Properties handlade det om att nyförsäljningen rasade med 80 procent samtidigt som balansräkningen med nya projektfastigheter hade mer än tredubblats i storlek sedan börsnoteringen 2014. Huvuddelen av ökningen hade finansierats med lån och då främst genom de på den tiden mycket populära obligationslån. Detta var början till slutet. 

Fram till dess hade resan varit desto soligare och roligare. Oscar Properties, som grundades 2004, hade skapat sig ett namn som utvecklare av arkitektoniskt djärva lyxbostäder. Bolagets första stora projekt, ombyggnaden av ett gammalt postkontor i funkisstil på Kungsholmen i Stockholm till bostäder, stod klart 2006 och gav rejält eko. De snabbt stigande bopriserna, framför allt i Stockholm, hade gjort bostadsutveckling alltmer lukrativt. Här uppenbarades möjligheter att utveckla svårförvaltade kommersiella fastigheter och underutvecklade områden till attraktiva bostäder på en marknad som blev allt hetare.   

Finanskrisen 2008 och 2009 gav visserligen ett hack i kurvan, men den följande långa perioden med mycket låga styrräntor fungerade som raketbränsle för bostadspriserna. Fastighetsmagnater som Erik Paulsson, Erik Selin och Ilija Batljan fick upp ögonen för Oscar Properties och inledde samarbeten där de sålde in fastigheter och bildade samriskbolag, joint ventures, för olika bostadsprojekt. Oscar Properties expanderade mycket snabbt. Bolaget börsnoterades 2014 och aktien rusade i höjden.  

Bolaget satsade på allt mer vågade projekt, där internationellt renommerade arkitekter för nya prestigesatsningar. Bland annat Norra tornen, två skyskrapor i Norra Stationsområdet i Stockholm nära Karolinska sjukhuset. Oscar Properties tecknade även ett avtal med Stockholms stad om att utveckla den så kallade Gasklockan vid Värtahamnen. Det skulle bli ett 170 meter högt bostadshus, 15 meter högre än Kaknästornet. Marknaden var het och Oscar Properties var stekhett. Bolaget tilldelades år 2016 tre internationella priser för projekten Norra Tornen, 79&Park på Gärdet samt Bageriet Kvarnholmen. 

Men bolaget var förstås inte ensamt på denna marknad. Förutom de traditionella bostadsbyggarna, med JM i spetsen, dök det upp nya liknande högtflygande bostadsutvecklare som Tobin, Magnolia och SSM. Det senare bolaget planerade att sätta höjdrekord i Stockholm med det 243 meter höga Tellus Tower intill Ericssons gamla kontor vid Telefonplan. 

Men i takt med att husen blev allt högre ökade också fallhöjden på fastighetsmarknaden, och inte minst för bostadsbyggen. Varken Tellus Tower eller Oscar Properties Gasklocklan blev av. Marknaden toppade 2017 och började vackla rejält året efter. Bostadsutveckling förvandlades till en krisbransch, som främst drabbade de nyetablerade och mest riskbenägna aktörerna. Politiska beslut lånetak och amorteringskrav bidrog med ytterligare kyla. 

Oscar Properties liknade snart en finansiell slagpåse och bolagets renommé som en spännande bostadsbyggare solkades även av stora kvalitetsproblemen i projekten. Till en början hade dessa åtgärdats hjälpligt efter hand som de upptäckts men när det första av de två Norra Tornen, Innovationen, var klart för inflyttning 2018 gick det inte längre. Felkopplade och undermåliga avloppsledningar, problem med hissarna et cetera ledde till stämningar från bostadsrättsföreningen och  återkommande rubriker i både affärs- och kvällspressen. 

En obligation som förföll 2019 gjorde det uppenbart att Oscar Properties stod på ruinens brant. Att företaget började mixtra med sin redovisning gjorde inte omdömena bättre. Exempelvis gick man ut med att 91 procent av bostadsrätterna i Gasklockan var sålda med bindande kontrakt. Det visade sig vara 0 procent. Oscar Properties fick kliva ur hela projektet och stämdes dessutom av Properties hade förvandlats till ett ”zombieföretag”. 

Företagets stapplade vidare men under slutet av 2020 var pengarna helt slut. En ”räddningsaktion”, där det kvarvarande bolagsskalet användes av branschkollegan SBB för att sälja in en spretig och övervärderad portfölj av fastigheter i metropoler som Flen och Långshyttan i Dalarna, underströk krisen, snarare än avhjälpte den.  

Med den nya inriktningen var Oscar Properties inte mer än en avstjälpningsplats för övervärderade fastigheter. För trots en nyemission, stora hyresgarantier, reversfinansiering och garantier av en övertagen obligation, så var det ”nya” fastighetsbolagets kassaflöde negativt från start. Och då låg styrräntan ändå fortfarande på noll. I takt med att räntorna började stiga under 2022 kom kollapsen närmare. Att bolaget ändå hölls vid liv till nu berodde på att ingen av fordringsägarna ville realisera sina förluster. Men Skatteverket har inga sådana hämningar och ryckte, som nämnts, till slut i snöret. 

Den enda som lyckades krångla sig ur någorlunda helskinnad, om än skamfilad, ur detta äventyr är grundaren och Bonnier-ättlingen Oscar Engelbert själv. Han lyckade sälja en större aktiepost 2017 för X hundra miljoner kronor precis innan aktien nådde all time high. Och häromdagen rapporterade Dagens Industri att han ingår i en grupp investerare som har köpt en kommersiell fastighet i Los Angeles för 670 miljoner kronor. 

***

Läs även: Fastighetskrisen saknar krisinsikt

Läs även: Fastighetskrisen pressar kronan