Festen är över

Anna Flink vet vad snabba förändringar av bostadspriser kan innebära. För 15 år sedan gjorde hon sitt livs sämsta affär när hon köpte en bostadsrättslägenhet i centrala Uppsala. När hon efter två år tvingades sälja lägenheten hade luften gått ur marknaden och förlusten blev 200 000 kronor. Mycket pengar för en ensamstående mamma.

– Jag bodde bara två år i lägenheten, men det tog tio år att betala av förlusten, säger hon.

Hade Anna haft kvar lägenheten i dag hade den varit värd betydligt mer än när hon sålde den.
Det senaste decenniet har huspriserna formligen skenat i väg. Mellan 1995 och 2005 har de ökat med 110 procent, det vill säga mer än fördubblats. Samtidigt har den allmänna prisnivån ökat med enbart tio procent.

– Det här är en helt osannolik tidsperiod, säger Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på KTH.

Den unika uppgången förklarar han med att vi har haft en period av stadig ekonomisk tillväxt, som är den i särklass viktigaste faktorn för stigande bostadspriser. Folk har arbete, tjänar pengar och ser ljust på framtiden. Då kan man också lägga upp en rejäl slant för ett hus eller en lägenhet. Lägg därtill historiskt låga räntor, som gjort det billigt att låna pengar, och därmed gör att man till samma månadskostnad kan låna betydligt mer till sin bostad än vid historiskt mer normala räntelägen. Krydda med en relativt liten nyproduktion och så har vi dagens situation med priser som bara har stigit och stigit. Sverige är på inget sätt unikt. Samma kombination av god tillväxt och låga räntor har gjort att huspriserna skjutit i höjden även i många andra länder.
Det är inte första gången som bostadspriserna skjuter i höjden, även om uthålligheten i uppgången är unik. Men en blick i backspegeln visar också att långa perioder av uppgång alltid har följts av nedgångar.

– Normalt har vi haft tioårscykler, säger Bengt Turner, professor vid Institutet för bostads- och urbanforskning i Gävle.

Nu har priserna alltså bara gått uppåt och uppåt, år efter år, i över ett decennium. Men inget kan stiga till himlen – inte ens huspriser. Så långt är experterna överens.

– Det är inte hållbart på sikt, säger Martin Enlund, makroanalytiker på Handelsbanken.

– Det är klart att inkomsterna inte kan öka med tre procent och priserna med tio procent hur länge som helst, säger Bengt Turner.

Den stora frågan som just nu sysselsätter experter på bostadsmarknaden är om det blir en mjuklandning, där prisökningarna långsamt avtar, eller om vi får se ett ras av samma slag som i början av 1990-talet.

Sett över ett antal år bör priserna stiga med ungefär lika mycket som folks inkomster ökar. Stiger de mer, som nu har varit fallet, kommer en allt större del av inkomsterna att gå till boendet, men mer än 100 procent av sin inkomst kan man inte använda för att köpa bostad.
Tidigare uppgångar har som sagt alltid följts av nedgångar. Det har visat sig att priserna varit överdrivna – att bostadsmarknaden har varit en bubbla. Men huruvida det är en bubbla eller inte är ingenting man vet förrän efteråt.

Bengt Turner tillhör dem som anser att dagens bostadspriser är uppblåsta till en bubbla.

– Man måste nog säga att det är en bubbla som råder nu. En del av den här prisutvecklingen stöds av ränteutvecklingen, men den stöds inte av utvecklingen i inkomster.

De extremt låga räntorna talar för de höga priserna, men inkomstökningarna de senaste åren talar inte för att priserna ska ha ökat i den takt som de har gjort. Prisstegringen kan inte förklaras med gängse ekonomiska variabler, vilket är just vad som utmärker en bubbla.

Blir det då ett prisfall?

– Det kan bli ett fall. Det blev det 1991 och i början på 1980-talet hade vi ett liknande fall. Med reservationerna att räntorna stiger ytterligare någon halv procentenhet och att inkomstutvecklingen inte blir så god som man kan hoppas, så ser man säkert fallande priser.

Hur mycket kan det röra sig om?

– Jag vet inte. Det föll 30–40 procent förra gången. Men den här gången talar vi nog om en mycket mindre korrigering, skulle jag tro.

Men är det inte så att det krävs en rad olyckliga omständigheter för att priserna ska falla så som de gjort vid tidigare tillfällen?

– Jo, men det sa man också 1990. Då sa man att det krävs mycket för att det ska falla och att marknaden var väldigt stabil. Det är svårt att lära av historien.

Andra pekar i stället på att det mesta ser bra ut nu – ekonomin tuffar på, jobben spås bli fler och politiska förslag som tak för markskatten och slopad schablonskatt för bostadsrättsföreningar ger ytterligare skjuts åt priserna.

Vad som i  dagsläget främst talar för dämpade priser är att Riksbanken höjer styrräntan, vilket även drar upp bostadsräntorna. Senast i torsdags i förra veckan då räntan höjdes till 2,75 procent. Det är också främst på grund av de stigande bostadspriserna och utlåningen till hushållen som Riksbanken höjer räntan. Tanken är att mota Olle i grind genom att använda höjd ränta som ett medel för att stävja de ökade huspriserna och därigenom minska risken för att det bildas en bubbla på husmarknaden, som om den spricker kan få allvarliga konsekvenser för ekonomin.

Men för att det ska bli ett större allmänt prisfall krävs att människor säljer sina bostäder billigare än de köpt dem. På samma sätt som Anna Flink gjorde i början av 1990-talet. Och det är något man enbart gör om man är mer eller mindre tvungen till det. Undersökningar från bland andra Riksbanken och Finansinspektionen visar att de allra flesta låntagare har en god tolerans mot ytterligare räntehöjningar. Och så länge man har råd med högre räntekostnader bor man kvar. Hellre drar man in på märkeskläder och krogrundor.

– Det finns psykologiska effekter som gör att människor inte vill sälja billigare än de köpt för om de inte absolut måste. Det brukar göra att när priserna väl har stigit så är de väldigt svårt för dem att sjunka, säger Martin Enlund på Handelsbanken.

Enligt denna syn finns det således flera faktorer som talar för att priserna inte kommer att falla, utan snarare att ökningstakten saktar in.