Bostadsmarknaden: För sent för klipp

En fin, ljus tvåa i centrala Uppsala ville Britt sälja. »De går som smör i solsken«, sa mäklaren hon tog kontakt med i maj i år. Han ansåg då att ett utgångspris på 1,5 miljoner kronor vore rimligt. Men riktigt som smör smälte inte köparna. Rusningen uteblev när lägenheten visades och Britt fick inte in ett enda bud. Efter en tid gick mäklaren därför ut med ett fast pris för lägenheten på runt miljonen i stället – över 30 procent lägre än det tidigare priset.

Men månaderna gick. Först häromveckan – sex månader efter att lägenheten annonserades ut första gången – fick Britt äntligen ett bud: runt hundra tusen kronor under det fasta pris hon begärt. Långt ifrån vad hon hoppats på, men hon vågade inte annat än att sälja.

Nu får allt fler känna på det hårdare klimatet. Enligt Mäklarstatistik har priserna på bostadsrätter i Stockholm, som är prisledande, fallit med tre procent sedan augusti. Och enligt en rapport från SEB i veckan tror 44 procent av de tillfrågade att bostadspriserna kommer att sjunka framöver, medan det för ett år sedan bara var 20 procent som väntade sig en nedgång.

Och nu misströstar även den grupp som vanligtvis brukar kunna tvinga fram ett leende på den mest frostiga marknad. I den senaste mäklarbarometern, där 220 fastighetsmäklare regelbundet tillfrågas om sin syn på prisutvecklingen, uppgav en majoritet att priserna på bostadsrätter gått ned under det tredje kvartalet.

Budgivningen uppges ha avtagit markant och tiden till avslutad affär har blivit längre.

Det är flera år sedan branschfolket uttalade sig så negativt om den rådande situationen, och dessutom väntar de att nedgången fortsätter under fjärde kvartalet.

Tomas Pousette, chefekonom på Statens bolåneinsitut, SBAB, som står bakom mäklarbarometern, nämner tre huvudskäl till avmattningen.

– På kort sikt är det aviserade skatteförändringar och osäkerhet kring vart konjunkturen är på väg som påverkar negativt. På längre sikt dämpar det höjda ränteläget prisutvecklingen, säger han.

Förslaget att slopa fastighetsskatten sänker husägarnas utgifter och borde skapa utrymme för fortsatta prisstegringar. Men i skatteförslaget som väntas träda i kraft 1 januari minskar också möjligheterna till uppskov med skatteinbetalningen, samt en höjd kapitalvinstskatt från 20 till 22 procent. För att kunna utnyttja dagens förmånliga regler vill många bostads­ägare sälja före årsskiftet, vilket har ökat utbudet av fastigheter på marknaden. Samtidigt har köparna blivit försiktigare på grund av höstens kreditoro och en fallande börs.

– Egentligen borde marknaden vända uppåt igen efter nyår när överutbudet försvinner. Men då ligger det höjda ränteläget kvar och dämpar, säger Pousette.

Han tror ändå inte att det blir något kraftigt prisras, om inte något dramatiskt händer i form av kraftigt ökad arbetslöshet eller liknande. Ylva Yngveson, privatekonom på Swedbank, tror inte heller på dramatiskt sjunkande huspriser. Men även en bostadsmarknad med måttliga nedgångar får effekter för svenska hushåll och ekonomin i stort.

– Folk blir försiktigare när de ser den viktigaste tillgången värderas ned. Man kanske skjuter upp beslut om att köpa en ny bil eller andra investeringar. Därmed kan hela konsumtionsklimatet påverkas, säger hon.

Men höjda räntor slår hårdare mot privatekonomin än en långsammare värdeökning på bostaden. Unga familjer som hittills haft råd med stora lån pressas särskilt hårt. Även förstagångsköpare, som till exempel studenter, får det svårare att ta sig in på marknaden när både pris- och räntenivå ligger så högt som i dag.

Under en lång period av låga realräntor har det varit en självklarhet att låna stora belopp till sitt boende. Men allt fler kommer att märka att den som sparar till en rejäl kontantinsats, och därmed lånar mindre, blir mindre känslig för räntehöjningar.

Det har redan skett en prisdifferentiering mellan attraktiva och medelmåttiga objekt. Det går trögare nu om en lägenhet exempelvis ligger långt ner i huset, eller om föreningens ekonomi är dålig. Fast pris blir också vanligare.

Utanför storstadsregionerna är bilden delvis en annan. Olle Almqvist på Mäklarhuset i Sundsvall säger att räntekänsligheten är lägre ute i landet där köparna inte tvingas ligga på marginalen av sina belåningsmöjligheter hela tiden.

– Priserna är mer humana här i Norrland och både skatteförändringar och räntehöjningar slår mindre mot billigare objekt, menar han.

Trots det delar han förväntningarna om att marknaden kommer att lugna ned sig betydligt.