Hyresrätten gör comeback

Fjolåret avslutades i moll för bostadsmarknadens aktörer. Under 2017 steg Stockholmsbörsen med cirka 6 procent, samtidigt backade samtliga börsbolag som utvecklar bostadsrättsprojekt. Något som har satt ordentlig fart på oron för att luften har åkt ur bostadsmarknaden och att större nedgångar är att vänta. I förlängningen kan det påverka bolånekundernas lånevillkor när den underliggande tillgången minskar i marknadsvärde.

Hårdast drabbade av fjolårets tuffare marknadsklimat är de bostadsrättsutvecklare som är nischade mot lyxbetonade projekt i storstäder, såsom Tobin Properties, vars aktie rasade 70 procent i fjol. Oscar Properties aktie backade hela 55 procent. SSM, noterat våren 2017 och verksamt inom samma segment, hade vid årsskiftet gått ner 67 procent.

Somliga aktörer har skiftat strategi för att hantera ett marknadsklimat där bostadsrättspriserna på bara tre månader backat med 4 procent, enligt Svensk Mäklarstatistik. Analysfirman Valueguard, som viktar transaktioner för att mäta den underliggande utvecklingen på bostadsmarknaden, visar att priserna i Stockholm sjunkit närmare 10 procent sedan augusti. Det är ett hårt slag mot en bransch där nyproducerade bostäder på senare tid sålts med löften om slopad bostadsrättsavgift under första året – vissa aktörer har till och med erbjudit att betala köparens bankräntor för handpenningslån. Sådana tilltag har stärkt bilden av att det funnits ett överutbud.

Utbudet fortsätter dessutom att öka. Enligt Boverket har antalet påbörjade bostäder trefaldigats från 2012 till 2016, och i sin senaste prognos gör man uppskattningen att 56 000 bostäder färdigställdes i fjol. Ytterligare 63 000 bostäder väntas färdigställas i år.

För att möta den allt svagare efterfrågan har en del bostadsutvecklare omvandlat projekten. Börsnoterade Wallenstam, som också äger fastigheter, har ombildat bostadsrättsprojekt i Mölndal, Järfälla och Sundbyberg till hyresrätter. Tobin Properties har gjort likadant. Byggbolaget Småa AB, som den börsnoterade bostadsutvecklaren Alm Equity förvärvade från JM och HSB i fjol, har omvandlat merparten av ett projekt i Järfälla till hyreslägenheter.

Andra vägar har varit att skala ner, skjuta upp byggstarter och att sälja projekt. Oscar Properties har sålt flera fastighetsprojekt för cirka 1,3 miljarder kronor, vilket stärkt upp balansräkningen. Företagets vd Oscar Engelbert uppgav i samband med affärerna att syftet är att frigöra kapital för att kunna göra nya affärer.

Bostadsutveckling är en kapitalintensiv bransch, där varje projekt binder stora mängder kapital. Kostnaden för finansiering har därför stor betydelse för bolagen. Premiumaktörernas småskalighet gör också att långivare ställer krav på högre räntor, vilket gjort att upplåningen för att finansiera projekten varit högre. Det förklarar också deras stora behov av att relativt snabbt få i gång ett kassaflöde för att täcka löpande kostnader samt räntor och amorteringar, samt deras utsatthet när efterfrågan sviktar – vilket återspeglats i nedpressade aktiekurser.

I samband med sin börsnotering förra året passade SSM på att ta in över en halv miljard kronor. Tobin Properties har sålt fastigheter för en halv miljard kronor till Kungsleden.

Att Tobin Properties befinner sig i en pressad situation blev uppenbart under årets sista kvartal. I Uppsala hade man lagt över 20 miljoner kronor i handpenning för att inleda ett projekt, pengar som förlorades när man drog sig ur på grund av svalt intresse.

Nyligen har bolaget tvingats till en riktad nyemission och den nya huvudägaren, fastighetsbolaget Klövern, ledd av Rutger Arnhult, stoppar nu in 150 miljoner kronor.

– Vi vill bygga vidare på Klövern Living, vår affärsidé är väldigt lik Tobins. Båda bolagen rör sig inom ungefär samma segment, det under det dyraste, sade Arnhult i samband med ett fastighetsevent förra månaden.

Den stora frågan framöver är om bostadsutvecklarna klarar av ytterligare en nedgång av bostadspriserna. Det är dock inte helt lätt att skapa sig en överblick över deras ekonomiska hälsa: omsättning och rörelseresultat ger inte en fullgod bild eftersom de flesta utvecklarna använder sig av en redovisningsprincip kallad successiv vinstavräkning, vilket motiveras med att alla i sektorn gör likadant.

Redovisningsprincipen innebär att företagen bokför intäkter innan de skett, utifrån när man kan tillgodoräkna sig dessa. Bedömningsgrunden är grumlig och blir ett slags prognosmakande i redovisningsform. Det innebär att upparbetade vinster framöver möjligen behöva justeras ner när verkligheten visar att bostäderna till slut såldes med rabatt. Med andra ord, bolag som i dag verkar vara välmående kan senare tvingas realisera att man hamnat i finansiell kris.

Alla bostadsutvecklare framhåller i stället sin starka soliditet – eget kapital i förhållande till skulder – som ett mått på sitt ekonomiska välmående. Det är ett klurigt nyckeltal eftersom det egna kapitalet i de flesta fall är stärkt av kapital som tillkommit via preferensaktier, ett annat slags aktieslag som ger förtur till utdelningar. Om man däremot tittar på det synliga stam­aktiekapitalet, visar det sig att bland andra Tobin Properties, Oscar Properties och Alm Equity har en låg nivå i förhållande till sina åtaganden.

Många analytiker tror på fortsatta prisfall för bostäder; Danske Banks prognosmakare spår en nedgång på 10 procent i år. Risken är att fler bostadsutvecklare, som inte hittar köpare av bostadsbestånd eller efterfrågan på hyresrätter, tvingas till att göra nyemissioner för att stärka sina balansräkningar. <