Kommunernas usla affärer slöseri med skattemedel

För fem år sedan talade Hans Lindblad på ett seminarium i Stockholm. Lindblad lämnar i dagarna posten som riksgäldsdirektör och var tidigare statssekreterare under finansminister Anders Borg. Temat för anförandet var så kallade Public Private Partnerships (PPP). Det är en sorts finansieringslösning där offentliga uppdragsgivare som stat och kommun ger i uppdrag åt privata företag att bygga och driva infrastruktur åt samhället. Ett (av få) exempel på detta i Sverige är storsjukhuset Nya Karolinska, som stod klart för några år sedan efter många förseningar och fördyringar.

Hans Lindblad tog bladet från munnen direkt. »Staten finansierar sig alltid billigare än någon privat finansiär kan göra«, var det entydiga beskedet. Eftersom infrastrukturinvesteringar är mycket kapitaltunga så måste en privat finansiär vara väldigt mycket effektivare än staten som beställare, byggare och operatör för att klara sina högre finansieringskostnader och därefter både leverera ett mervärde till staten och en vinst till sig själv. 

Luften gick helt ur seminariet efter Lindblads anförande. I salen satt företrädare från näringslivet som hoppades att PPP skulle ta fart i Sverige efter en trög start, men de insåg nog där och då att det var kört. Förutom Nya Karolinska är fiaskot med Arlandabanan det andra svenska exemplet på hur dyrt PPP kan bli för skattebetalarna. 

Men det finns ett annat lika kapitaltungt och offentligt finansierat område där det privata kapitalet har tagit för sig desto mer under de senaste åren; så kallade samhällsfastigheter. Det handlar om fastigheter som är specialanpassade för offentligt finansierad verksamhet, exempelvis sjukhus, fängelser, skolor och äldreboenden. 

Under de senaste åren har samhällsfastigheter blivit ett av de allra hetaste områdena på den också i övrigt mycket heta svenska fastighetsmarknaden. Ett index för svenska samhällsfastigheter som amerikanska MSCI har tagit fram slår alla andra fastighetsindex i Sverige.

Den mest namnkunnige aktören i segmentet är Ilija Batljan och det av honom kontrollerade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB). På bara fem år har han från noll byggt upp en koncern med fastigheter värda 125 miljarder kronor, varav 85 miljarder kronor avser så kallade samhälls­fastigheter. Hans privata aktieportfölj är värd omkring 12 miljarder.

Under resan har SBB i rask takt svalt andra bolag med samma fokus. Det gäller bland annat Hemfosa och det lite mindre Offentliga Hus (i en affär där tidigare politiker som Mats Hulth, Ulf Adelsohn och Björn Rosengren tjänade en hacka). Men SBB är inte ensam. Tredje AP-fondens Hemsö, med börsnoterade Sagax som 15-procentig minoritetsägare, äger samhällsfastigheter värda 76 miljarder. Därtill finns ett antal mindre aktörer plus några diversifierade fastighetsbolag som också gärna vill vara med på festen.

Det som gör samhällsfastigheter till en intressant investering är att hyregästerna – kommuner, regioner och i vissa fall även statliga myndigheter – har en mycket låg risk. Kombinerat med långa hyresavtal gör det samhällsfastigheter till en mycket säker investering. De verksamheter som bedrivs i lokalerna är lagstadgade och ingen svensk kommun har hittills ställt in betalningarna. Det värsta som kan hända är att en kommun där ekonomin urholkas alltför mycket ställs under statligt förvaltarskap. Haninge kommun är den enda kommun som tvingats till detta. Året var 1990 och det kommunala bostadsbolaget Haninge­hem höll på att kapsejsa.

Svårare att förstå är varför kommuner och regioner väljer att sälja dessa fastigheter för att sedan direkt hyra tillbaka dem och fortsätta att driva verksamheten precis som tidigare. För Hans Lindblads ord vid det där seminariet gäller även här. Svenska kommuner och regioner finansierar sig ­alltid billigare än en privat aktör. Kommuninvest, som är den mellanhand som Sveriges kommuner och regioner använder för sin externa finansiering, har  samma kreditbetyg som Konungariket Sverige har hos de ledande ratinginstituten S&P och Moodys – AAA, det högsta man kan få. Även Stockholms Stad och Region Stockholm, som står utanför Kommuninvest, har högsta betyg. Detta då det finns en implicit garanti för att staten betalar skulderna om kommunen inte klarar det.

Kommuninvest har räknat på skillnaderna och kommit fram till att det i normalfallet är cirka 25–30 procent billigare för kommunen att äga än att hyra (givet vissa grundantaganden såsom en tidshorisont på 25 år). Man måste skruva rejält på förutsättningarna för att det ska bli förmånligare att hyra, exempelvis att en extern ägare kan pressa byggkostnaden med 30 procent jämfört med vad kommunen kan få till. Men att det skulle gå verkar osannolikt. De privata fastighetsbolagen vänder sig till samma byggentreprenörer – typ Skanska, NCC och Peab – som kommunerna använder. 

Det är ännu svårare att få ihop kalkylen för att först sälja och sedan hyra tillbaka en befintlig fastighet. Även om en extern förvaltare kan pressa drifts- och underhållskostnaderna med 40 procent så är ägar­alternativet bättre för skattebetalarna.  Organisationen Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) har också tagit fram en skrift med exakt samma slutsats. Det blir normalt mycket billigare för staten, kommunen eller regionen att äga än att hyra. 

Det är framför allt de privata aktörernas avkastningskrav som gör det dyrare för det offentliga att hyra än att äga. Bolaget Hemsö, som nämndes tidigare och ägs av Tredje AP-fonden, har exempelvis ett krav på 15 procents avkastning på eget kapital. För att räkna hem detta krav krävs ett hyrespåslag på runt 1 500 kronor/kvm per år, givet att bolagets belåning ligger på målet. 

Kort sagt: modenycken att sälja och hyra tillbaka fastigheter är en kommunal och regional variant av Ebberöds klassiska bank.