Kriget mot mäklarna

Fastighetsmäklarna får dras med sitt dåliga rykte. Man gör inte bort sig i sällskapslivet om man säger »mäklar-aset« om en högskoleutbildad företagare i en viktig tjänstebransch eller påstår att »han skulle kunna sälja sin morsa till rätt pris«.

I måndags redovisade undersökningsföretaget Svenskt Kvalitetsindex årets resultat för fastighetsmäklare. Noteringarna för »image« och »kundnöjdhet« har inte blivit sämre, men heller inte bättre. Just ingenting har hänt i jämförelse med de tre föregående åren. Sammanställningen bygger på enkätsvar från närmare 1 300 av mäklarnas uppdragsgivare, det vill säga säljare av småhus, lägenheter och fritidshus. Köparna blev inte tillfrågade.

Orsakerna till mäklarnas dåliga anseende har varierat. Det har varit tal om att mäklare hetsar spekulanter med fals­ka bud och att de tjänar orimligt mycket pengar. Sedan några år handlar det mycket om lockpriser, det vill säga att mäklare sätter så låga utgångspriser att budgivningarna drar i väg, kanske med en eller flera miljoner kronor.

»Lockpriserna är en stor bidragande orsak till att folk inte litar på fastighetsmäklare«, säger Anna-Lena Järvstrand. Hon är chef för den statliga myndigheten Fastighetsmäklarnämnden som övervakar fastighetsmäklarna. Hon är också ordförande i den disciplinnämnd som varnar eller stänger av mäklare som inte följer reglerna.

I år granskar Fastighetsmäklarnämnden anmälningar om lockpriser extra noga. Hittills i år har 43 mäklare blivit anmälda för att ha trissat upp buden med hjälp av lockpriser. En av de anmälda mäklarna säger till Fokus:

»Vill du tala om lockpriser? Tala med mig, jag är specialist.«

På bilden uppe till höger visar han resultaten av några lyckade budgivningar, som han startade med låga priser. Ökningarna från utgångspris till slutpris varierar mellan 920 000 kronor och 2,25 miljoner kronor, vilket motsvarar 46–76 procent.

Han kan inte ha sitt namn i tidningen eftersom hans kedja kräver att allt han säger ska vara förankrat hos huvudkontoret. Det som han vill säga skulle inte bli godkänt: »Det är känsligt att tala om lockpriser.«

Med många hårda ord om branschen driver han sin linje att lockpris är det bästa sättet att få fart på en budgivning och därmed på bästa sätt utföra det uppdrag som mäklaren har fått av säljaren.

»En gång hade jag så många objekt i gång att jag blandade ihop dem. Ett objekt fick fel utgångspris, det blev jättelågt. Och slutpriset blev mycket högre än värderingen.«

Lockpris, förresten. Det är fel ord, anser mäklaren. Ett lockpris är det när en tv-affär sänker priset till 500 kronor – på en enda apparat. 200 människor kommer, bara en får köpa. Men om lika många kommer till en visning har alla chans att bjuda högst.

Spekulanterna har inget att klaga på, anser mäklaren.

»Det är hyckleri. De klagar när de är köpare. Sedan ska de sälja sina gamla bostäder. Då vill de ha låga utgångspriser och när budgivningen har lyckats kommer de med champagne.«

När mäklaren blev anmäld till Fastighetsmäklarnämnden övervägde han att ta striden, men risken är för stor. Han gjorde därför som andra anmälda mäklare, han motiverade sina utgångspriser med ord som »svårvärderad«, »renoveringsbehov« och »läge«.

»Vi får alltid förklaringar«, säger nämndens chef Anna-Lena Järvstrand. »Vi kan inte bortse från dem, men vi kanske inte tror på dem.«

Hon kan inte göra mycket mer än att fråga. Hon får inte hålla vittnesförhör och hon kan inte kolla om trafiken verkligen bullrar eller om kraftledningen stör så mycket som mäklaren hävdar.

Nämnden avskriver ett ärende om ord står mot ord. Hittills i år har disciplinnämnden inte avgjort något av de 43 lockprisärendena. Några är på gång före årsskiftet. »Det finns mäklare som säger att nämnden kommer inte åt oss. Jag hoppas kunna motbevisa det«, säger Anna-Lena Järvstrand.

Hon brukar läsa tillsynsärenden under veckosluten.

»Då blir jag så arg på mäklare, men snart blir det bättre.«

Det blir bättre när hon tänker på att ett par hundra anmälningar om året inte är mycket i jämförelse med 6 700 registrerade mäklare och över 150 000 fastighetsaffärer.

»Ingen skriver om alla duktiga mäklare«, klagar hon och hon hjälper Fokus att hitta ett exempel på en mäklare som gjort ett bra jobb.

Mäklaren är Peter Reijs hos Husman Hagberg i Viksjö väster om Stockholm. Han förmedlade ett hus, men köparen hoppade av sedan besiktningsmannen hittat fuktskador i grunden. Detta var sent på våren. I stället för att göra ett nytt försök i sommarstiltjen skaffade Peter Reijs anbud på att renovera grunden. Det kostade säljaren 150 000 kronor. När denne sedan sålde sitt hus fick han tillbaka dessa pengar plus ytterligare 200 000.

Men solskenshistorier som denna gör inga avtryck i kvalitetsindex. Och lockpriserna finns kvar.

De senaste förhoppningarna om att någon ska ingripa mot lockprismäklare var knutna till den nya fastighetsmäklarlagen. När den dåvarande justitieministern Thomas Bodström 2005 tillsatte utredningen beställdes en granskning av låga utgångspriser. Utredningen föreslog att mäklarna ska ange »bedömt marknadsvärde«. Men regeringen tog inte med förslaget i propositionen, som kom i oktober. Justitiedepartementet skrev:

»Det finns en fara att mäklarnas värderingar skulle uppfattas som mer objektiva och säkra än vad de i själva verket är.«

Det är intressant att hon har samma uppfattning som mäklaren som är anmäld för sina låga utgångspriser:

»Om vi skulle sätta ut det pris som vi förväntar oss, skulle vi påverka marknadens värdering. Men när vi sätter ett lågt utgångspris får marknaden fritt spelrum«, säger han.

Anna-Lena Järvstrand var expert i utredningen och hon är besviken på att ministern inte tog med »bedömt marknadsvärde«. Särskilt besviken är hon på att det motiverades med att spekulanterna själva kan hitta rätt prisnivå på internet.

»Det är något som är uppe i det blå«, sa hon förra veckan under en utbildningsdag hos den största branschorganisationen Mäklarsamfundet. Under allmänt skratt raljerade hon med dem som har skrivit propositionen i regeringskansliet.

Själv försökte hon få stopp på lockpriserna 2006. Då samlade hon tolv mäklar-vd:ar och uppmanade dem att gemensamt fatta beslut om att sätta verklighetsnära utgångspriser. Om alla gjorde det samtidigt skulle ingen behöva oroa sig för att konkurrenternas lägenheter skulle se billigare ut. Men inget hände.

Även företrädaren i Fastighetsmäklarnämnden, Maria Renmyr, gjorde ett försök. Det var 2004, och Erik Olsson, som driver kedjan med samma namn, beslöt att göra ett försök. I sina annonser skrev han att utgångspriserna var acceptpriser, det vill säga säljarna var beredda att ta det priset om ingen bjöd över.

»Vi gjorde så i en månad«, berättar Erik Olsson. »Vi trodde att alla andra skulle följa efter, men inget annat mäklarföretag gjorde som vi.«

»Att ensam fortsätta med den prissättningen var omöjligt. Varken säljare eller spekulanter förstod vilket pris som gällde. Det skapade mer osäkerhet än trygghet.«

I höst har Mäklarsamfundet dragit i gång ännu ett försök, berättar VD:n Jeanette Gustafsdotter. Men först ska hon låta reda ut hur stort problemet egentligen är. Det finns i storstäderna, men verkar inte finnas i övriga landet, säger hon.

Så vad är det egentligen som är så farligt med lockpriser?

»Det kan jag tala om«, säger Anna-Lena Järvstrand. »Vad man gör med lockpriser är att man luras, och det får man inte. Man lurar in köparen i något som hon eller han inte har råd med. Sedan kanske köparen gör allt för att komma ur affären och då blir det problem för säljaren.«

Att sälja med lockpris är ett brott mot marknadsföringslagen och därmed inte god fastighetsmäklarsed, sammanfattar Anna-Lena Järvstrand. God fastighetsmäklarsed omfattar lagens regler samt innehållet i disciplinnämndens avgöranden. Nämnden uttalade sig mot lockpriser senast i februari.

Flera mäklare håller med när de talar med Fokus. Dock har de en benägenhet att trassla in sig när de ska svara på frågan om de sätter ett verklighetsanknutet utgångspris även om de då riskerar att inte ge uppdrags­givaren högsta möjliga slutpris.

Fastighetsmäklaren Olga Muñoz hos Remax kan beskriva dilemmat. Hon är specialist på lägenheter i Björkhagen i södra Stockholm. Hon berättar att hon har satt rekord i området med 2 miljoner kronor för en tvåa på 53 kvadratmeter. Nu förbereder hon sig för att sälja en annan sådan lägenhet. Målet är minst 1,8 miljoner kronor.

»Jag tror inte på lockpriser. Man får fel spekulanter på visningen. Risken är att de tröttnar på budgivningen, att man inte kommer upp på rätt nivå«, säger hon.

»Men vi är styrda av vad andra mäklare sätter i utgångspris. Jag tror att vårt utgångspris blir 1 495 000, men om det finns två andra lägenheter på 1 395 000 blir det svårt för mig att lägga mig mycket över dem.«

Olga Muñoz beskriver sig själv som en kristen fastighetsmäklare. Hon säger att hon vill vårda mäklaryrkets anseende genom att vara tydlig mot säljare och köpare.

Men vilket är viktigast – att vårda mäklarnas anseende eller nå högsta möjliga pris?

»Absolut högsta pris, så att jag får en nöjd kund och goda referenser.«