Låntagare utan fallskärm

Visningar har blivit ett hösttecken. Vid den här tiden på året syns stadsbon ofta hasa omkring i strumplästen och knacka väggar, lusläsa årsredovisningar och fråga om stambyten.

Många har blivit rika; priserna på både lägenheter och villor har klättrat uppåt i flera år. Och allt fler människor har lockats till visningarna.

Men den här hösten ser ut att bli annorlunda. Under visningarna i september har det gått allt färre köpare på varje bostad. Och ny prisstatistik som släpptes i veckan tyder på att marknaden har vänt neråt. Enligt Valueguard-KTH:s index har bopriserna i landet tappat tre procent på tre månader; i Malmö har de två senaste årens uppgång för bostadsrätter raderats ut.

Men ännu mer tydlig är SEB:s boprisindikator – en traditionellt sett god kristallkula för framtida bostadspriser. Hälften av svenskarna tror nu på fallande priser, medan bara var fjärde tror på stigande priser.

Pyspunka på bomarknaden – det kan låta som ett isolerat lyxproblem för besuttna svenskar, men erfarenheter från andra länder förskräcker. På de platser där bostadsbubblan spruckit har det inte dröjt länge innan allt från pizzerior till klädesbutiker sett minskad försäljning.

– Det finns en tydlig förmögenhetseffekt. När priserna går upp tolkar hushållen det som att de blivit mer förmögna och börjar göra av med pengar. Men om priserna går ner ökar de i stället sitt sparande, och det slår mot konsumtionen, säger Bengt Hansson, analytiker på Statens bostadskreditnämnd.

I Danmark sprack bubblan i slutet av 2007. Sedan dess, noterar Bengt Hansson, har landets konsumtion minskat mer än i krisländerna Spanien och Storbritannien.

– Många marknadspurister menar att bopriserna bara är ett nuvärde som inte borde spela så stor roll, men i praktiken har vi sett ett starkt samband mellan bostädernas värden och konsumtionen. Hushållen är helt enkelt inte riktigt rationella.

Än så länge är prisfallet marginellt, särskilt i jämförelse med Sydeuropa, Irland och USA. Men om hushållen börjar krama hårdare om plånboken finns det risk för en negativ spiral: fallande bostadspriser ger minskad konsumtion som i sin tur ger ökad arbetslöshet. Och just arbetslösheten är den faktor som kan påverka bostadspriserna mest.

– Just nu är det inte så många som tvingas sälja med förlust, mer än de som kanske skiljer sig eller tvingas gå från sitt jobb av andra orsaker, säger Jonny Sylvén, obliga­tions­expert på Svenska Bankföreningen.

En bostadskris kan alltså bidra till att bromsa tillväxten i det här läget. Merparten av Sveriges handelspartners dignar under växande skuldberg och världens börser har fallit handlöst.

– Förhoppningsvis blir prisanpassningen inte abrupt, utan smetas ut över tid. Då kan vi undvika en negativ boendespiral, säger Knut Hallberg, makroekonom på Swedbank.

Mycket talar dock för att Sverige har fler krockkuddar än andra länder. Till skillnad från exempelvis Danmark har bostadsbyggandet länge varit lågt. Det har gjort att få lägenheter står tomma eller har köpts i spekulationssyfte. Och en viktig skillnad jämfört med USA är att lägenhetsägare eller husägare inte kan lämna sina lågt värderade hus och börja på ny kula.

– I USA kan man bara gå och lämna in nyckeln. Här är man betalningsskyldig till döddagar, säger Jonny Sylvén.

Därför tror han att den sättning bostadsmarknaden upplever kommer att stanna vid just en sättning. Någon risk att banksystemet brakar ihop – som i USA efter subprimelånens fall – ser han inte heller.

– Det är värt att påminna om 1990-talskrisen. Då sjönk bostadspriserna med runt 30 procent, räntan var uppe i över 15 procent och ändå gjorde bankerna nästan inga förluster på sina bostadslån. Och dagens situation är mycket bättre.

Men det behövs ingen systemkris för att ekonomin ska börja hacka i bostadsbubblans spår. Danmark har undsluppit en stor bankkris men politikerna där har ändå tvingats fundera på stödåtgärder för att få i gång bostadsförsäljningen. Bland annat en sänkning av fastighetsskatterna har diskuterats. Och Bengt Hansson tror att även svenska politiker kommer att få fundera på att stötta bostadsköparna på något sätt.

– Risken är att skattebetalarna kommer in och får ta notan, och många av dem har inte alls varit inblandade i det här. Men det kanske ändå blir nödvändigt.

Knut Hallberg anser att regeringen borde ha tagit ett större helhetsgrepp när man sänkte fastighetsskatten kraftigt efter valet 2006.

– Den reformen blåste upp priserna ytterligare. Men om man samtidigt passat på att försämra möjligheten att göra ränteavdrag hade man haft mindre problem nu.

Efter finanskrisen 2008 vände priserna snabbt upp igen, dopade av Riksbankens rekordräntesänkningar. Med dagens styrränta på två procent finns det visst utrymme neråt. Men Riksbanken har snarare signalerat att det kommer nya höjningar, ledamöterna har hela tiden att avväga mellan risken för inflation och behov av stimulans i dåliga tider. Och trots kriser i omvärlden och risk för spridning hit hade Sverige fortfarande en tillväxt på 5,3 procent under andra kvartalet.

Det lär bli fortsatt glest på visningarna i höst.

En bubbla som spricker?

(Klicka för att förstora)

Källa: Valueguard