Luften pyser ur

Vinden har vänt på bostadsmarknaden. På tre månader har priserna sjunkit med nära 3 procent i riket, enligt statistik från Value­guard. Störst är fallet på bostads­rätter i Stockholm, minus 5 procent. Egentligen är detta fullt normalt. Det har varit åtminstone åtta hack i den annars uppåtgående kurvan under de senaste tolv åren (se diagramet på nästa uppslag). Fast den här gången är fallet aningen större än det brukar och vi vet ju inte hur länge det fortsätter. Dessutom verkar nedgången bredare. Priserna har sjunkit för både villor och bostads­rätter i alla de tre storstadsregionerna, något som inte har skett sedan 2011.

Och oron för ett ihållande prisfall ligger i luften. Det visar sig bland annat genom det stora utbudet av osålda bostäder på Hemnet. Det blir även vanligare att säljare tvingas sänka utgångspriset för att hitta en köpare. Marknaden präglas av rädsla men experterna är ändå eniga om att risken för en krasch är ganska liten. Däremot väntas priserna fortsätta nedåt.

– I närtid tror jag att marknaden kommer präglas av en fortsatt försiktighet och ganska stor nervositet. Det finns egentligen inget som talar för att det inte ska fortsätta falla. November kommer visa en nedgång och möjligtvis också december, säger Andreas Wallström, chefsanalytiker på Nordea.

Han får medhåll från Helena Haraldsson, makroekonom på Carnegie Privatbank, som betonar att en låg arbetslöshet och låga räntor håller emot prisfallet.

– Jag tror nog att priserna är lägre om ett år än i dag. En sansad pyspunka vore drömmen för alla. Allt ifrån Finansinspektionen, till banker och för svensk ekonomi på sikt. Det vi bevakar nu är om det blir ett sansat prisfall eller någonting mer, säger hon.

De två ekonomerna konstaterar att höstens fall till stor del förklaras av det ökade utbudet av bostäder. Det i sin tur är en följd av att nyproduktionen har tagit fart och att de nya bostäderna huvudsakligen riktas mot köpstarka hushåll där marknaden nu tycks mättad. Även farhågor för kommande regleringar, exempelvis det skärpta amorteringskrav som FI har annonserat, och dystra rubriker i media kan påverka köparnas betalningsvilja.

Ted Lindqvist, vd på analysföretaget Evidens, anser att en kreditåtstramning för hushållen redan har påbörjats.

– Min bild är att bankerna de senaste åren frivilligt har tillämpat ett skuldkvotstak. Det tyder på att i storstadsregionerna, där vi har högst priser, har hushållen som tidigare kanske fick ett lån på över fem gånger årsinkomsten inte möjlighet att ta ett så stort lån i dag, säger Ted Lindqvist.

Även om det inte blir någon krasch kan fallande bopriser ge negativa följder för ekonomin. Andreas Wallström pekar på att bostadsinvesteringarna har varit en väldigt stark drivkraft i svensk ekonomi, och att det egentligen är dessa som skiljer vår höga BNP-tillväxt från övriga Europa. Ted Lindqvist räknar med att antalet påbörjade nybyggen kommer minska, och han blir förvånad om inte antalet sjunker redan under första kvartalet 2018. Om bygginvesteringarna vänder ner kraftigt kan den lägre tillväxten bidra till att bopriserna pressas ytterligare.

Oron på bostadsmarknaden har spritt sig till börsen där fastighetsbolagen pressas av sjunkande aktiekurser. Det gäller i första hand de så kallade bostadsutvecklarna, bolag som JM, Bonava, Oscar Properties, Tobin Properties och SSM. Dessa är specialiserade på att köpa fastigheter som de sedan bebygger med bostadsrätter som till sist säljs. Flera bostadsutvecklare har haft problem att sälja nybyggda lägenheter och många har tvingats sänka priserna och skjuta på planerade projekt.

Detta är en marknad som har exploderat de senaste åren. Bara i Storstockholm finns i dag flera hundra bolag som sysslar med bostadsutveckling, att jämföra med kanske ett tiotal för ett drygt decennium sedan.

Helena Haraldsson tror att någon bostadsutvecklare kan råka riktigt illa ut, men att det inte innebär något hot mot konjunkturen. Risken ligger snarare i hur konsumtionen utvecklas.

– När Finansinspektionen är orolig för hushållens skuldsättning beror det inte främst på rädslan för ett fall i bostads­priserna. De är rädda för hur djup nästa konjunktursvacka blir. Bolånen är hushållen alltid tvungna att betala men de kan tvingas dra ner på annan konsumtion. Sådana signaler ser vi inte ännu men det är något vi följer, säger hon.

Hushållens skuldsättning har ökat kraftigt sedan 1990-talet och skuldkvoten, hushållens skulder som andel av disponibel inkomst, ligger på en rekordhög nivå. Samtidigt har de sjunkande räntorna medfört att den andel av inkomsterna som går till boendet är jämförelsevis låg. Men den dag räntorna normaliseras kan effekten på bostadsmarknaden bli stor.

– Räntekänsligheten är extrem. Om boräntorna går upp till 3 procent fördubblas räntebetalningarna. Det räcker med räntor på 4 procent för att vi ska ha samma räntebörda som under 90-talskrisen, säger Bo Hansson, analytiker på Boverket.

Trenden med låg styrränta ser dock ut att hålla i sig. Flertalet bedömare tror att Riksbankens reporänta kryper över noll först om halvtannat år eller så. Men Jörgen Blomvall, forskare inom finans vid Lin­köpings universitet, varnar för att det finns en naivitet kring synen på ränteläget.

– Det vi sällan hör i diskussionerna är att räntorna kan stiga utom både riksbankens och politikernas kontroll. Vi pratar väldigt lite om att räntorna sätts av marknaden och det man i allmänhet hör är att riksbanken inte kommer höja räntan. Om man leker­ med tanken att svenska kronan skulle falla kraftigt och vi får en hög importerad inflation kan Riksbanken behöva höja räntan för att stärka kronans värde, säger han.

Bankerna har till stora delar finansierat bolånen genom bostadsobligationer vilket innebär att det inte bara är Riksbankens styrränta som påverkar bolåneräntorna. Om investerarna av någon anledning inte vill köpa boobligationerna, eller bankerna får problem att finansiera sig av andra anledningar, kan det också leda till att bolåne­räntorna stiger, oavsett vad Riksbanken gör.

– När det börjar bli oro på bostadsobligationsmarknaden stiger riskpremien och då kan inte längre politikerna eller Riksbanken påverka räntan, såvida Riksbanken inte köper upp bostadsobligationerna men då riskerar penningpolitikens trovärdighet gå förlorad, säger Bo Hansson på Boverket.

Följden av de senaste årens prisutveckling på bomarknaden är att inträdesbarri­ären har höjts och riskerna skjuts över på de som är nya på marknaden.

– Den här trenden har gynnat dem som är inne på marknaden och missgynnat de som är utanför. När folk väl går in på marknaden tar de ofta en högre risk med en högre belåningsgrad. Det är också där räntekänsligheten sitter, säger Mats Wilhelmsson, fastighetsekonom på KTH

Följden är att en växande grupp människor nu faktiskt hoppas på en krasch i bostadspriserna.

– Den här perfekta stormen som många tycks önska, att bostadspriserna bara ska plana ut så att vi kan nå balans på 30 års sikt tror jag många unga i dag inte har tålamod att vänta på. De vill ha en skarp nedgång nu så att de kan gå in. Den här strukturella aspekten pratas det för lite om, säger Andreas Wallmark på Nordea.