Mäklarmyten
Man bör snabba sig på, säger fastighetsmäklaren och innan säljaren vet ordet av har bostaden fotograferats, lagts ut på Hemnet, annonserats om i tidningen och fått ett visningsdatum. Så kommer en köpare, förekommer visningen, lägger ett bud och så är lägenheten såld.
Ungefär så ser en helt vanlig lägenhetsförsäljning ut i Stockholms innerstad i dag. Det går undan.
Konstigt vore väl annars. Alla vet att det är näst intill omöjligt att få tag på en bra bostad i Sverige, framför allt i storstadsregionerna. Efterfrågan är enorm, utbudet nästan inget alls. Så gott som dagligen kan man läsa om bostadsrally, skenande priser, urbaniseringstrender och trögrörlighet som kommer av missriktade skatteregler. Bostadsmarknaden är säljarens marknad.
Men om man jämför tidningsrubrikerna med statistiken är det något som inte stämmer. År 2014 såldes fler bostadsrätter än någonsin tidigare, sammanlagt 103 613 stycken. Det är rekord under ett enskilt år, en ökning med 4 000 lägenheter jämfört med 2013 och en rejäl uppgång sett på lite längre sikt. I början av seklet såldes drygt 70 000 bostadsrätter i Sverige. Den uppåtgående trenden fortsatte under 2015. De första fem månaderna i år sattes nytt omsättningsrekord. Antalet sålda småhus låg under samma period, 2001 till 2015, ganska konstant på 50 000 stycken.
Säljs det kanske fler bostäder till följd av att 160 000 av rikets hyresrätter omvandlats till bostadsrätter sedan 2001?
Jo, visst är det så, men det har också tillkommit och sålts 266 000 nya bostäder genom nybyggnation som inte ingår i statistiken.
Man skulle kunna hävda att det ökade trycket kommer av att Sveriges och Stockholms befolkning ökat kraftigt de senaste femton åren, närmare bestämt med 840 000 personer i riket och nästan 400 000 i Stockholms stad. Men även räknat med det, är trycket per såld bostad lägre i dag jämfört med 2001. I dag går det 57 invånare per såld bostad i Sverige, jämfört med 66 år 2001. Och 41 invånare per såld bostad i Stockholms län, jämfört med 60 år 2001.
Bilden av det låga utbudet är helt enkelt inte sann. Det som stämmer är att antalet bostäder till salu vid varje givet tillfälle minskat, men det beror inte på ett lägre utbud, utan på att försäljningsprocesserna går så fort. Enligt statistik från bostadsannonssajten Hemnet åtta år tillbaka i tiden är antalet bostäder som ligger ute vid ett givet tillfälle 2015 rekordlågt.
Men att det hela tiden dyker upp nya bostäder till försäljning verkar inte sätta tryck på priserna. Prissättningen på bostadsmarknaden verkar ha sin egen logik, som kan exemplifieras med amorteringskravet.
När Finansinspektionen för ett knappt år sedan deklarerade att de skulle införa ett amorteringskrav, skulle det kyla av marknaden. Men effekten blev den omvända. Priserna steg, enligt logiken det gäller att köpa innan kravet införs. När förslaget sedan drogs tillbaka, steg priserna för att det inte blev något amorteringskrav, och när det nu ska införas igen stiger priserna för att det gäller att slå till innan det nya amorteringskravet blir verklighet. En helt egen logik, alltså, där alla tänkbara åtgärder leder till ännu högre priser.
Vad är det som ligger bakom detta uppskruvade tempo? Det behövs fler bostäder, det påverkar, men det ligger nära till hands att en del av förklaringen stavas fastighetsmäklarna.
Mellan 2001 till 2015, då antalet sålda bostäder ökade med 25 procent, ökade antalet fastighetsmäklare i landet med 48 procent. Trots att det i dag alltså säljs fler bostäder och att fler säljare använder sig av mäklare, räcker det inte för att kompensera för alla de nya mäklarna som verkar på marknaden. För 15 år sedan låg antalet sålda objekt per mäklare på mellan 28 och 29, toppåret 2007 var siffran uppe i 31 objekt. I dag säljer en genomsnittlig mäklare 22 objekt per år. Den hårdnande konkurrensen har pressat arvodena. Det enda som kan hålla intäkterna per mäklare uppe när de säljer färre objekt till pressade priser är kraftigt stigande bostadspriser. Då vill man inte att ett stort utbud ligger och skvalpar på Hemnet. Uppmaningen till säljaren blir logisk: man bör snabba sig på.
