Miljardfiasko hotar Pensionsmyndigheten

Under våren 2021 – när Riksbankens styrränta var noll och fastighetsmarknaden glödhet – bestämde sig Pensionsmyndigheten plötsligt för att investera en rejäl påse pensionspengar i bostadsfastigheter. Avsikten var att ”sänka risken och öka den riskjusterade avkastningen” i den traditionella pensionsförsäkring som myndigheten förvaltar åt cirka 400 000 svenskar.  

Det är nog okänt för många att Pensionsmyndigheten inte bara administrerar det statliga pensionssystemet, utan även har en egen betydande kapitalförvaltning. I början av innevarande år låg det 65 miljarder kronor i kassakistan. Skälet är att blivande pensionärer erbjuds att växla över från sina PPM-fonder till en så kallad traditionell pensionsförsäkring, eller ”tradd” på fackspråk, för att minska risken i sitt sparande. En fondförsäkring kan svänga kraftigt i värde i takt med att aktier och andra tillgångar stiger och sjunker i pris. En tradd är däremot tryggare, där vet spararen hur mycket pengar hon minst kommer att få i pension varje månad till livets slut (det kan bli mer, men inte mindre). 

Myndigheten beskriver mycket riktigt sin tradd som ett lågriskalternativ med en garanterad livslång avkastning plus möjlighet till ett tillägg – återbäring – om avkastningen blir bättre än vad som garanterats. Av försäkringskapitalet på 65 miljarder kronorna utgör den garanterade delen cirka 70 procent. Detta har placerats i räntebärande värdepapper. Tilläggsdelen om 30 procent, knappt 20 miljarder kronor, har primärt placerats i globala aktiefonder.  

Men i mars 2021 bestämde sig alltså Pensionsmyndigheten för en mer offensiv placeringsinriktning. Den gjorde sin första direktinvestering i ett enskilt bolag genom att gå in med en miljard kronor i det snabbt expanderande och onoterade fastighetsbolaget Heimstaden Bostad. Heimstaden, grundat av den norske finansäventyraren Ivar Tollufsen, hade tillsammans med de svenska pensionsförvaltarna Alecta och Folksam samt Sandviks och Ericssons pensionsstiftelser, gett sig ut på en expansionsresa på den europeiska marknaden för hyresbostäder.  

Vid ingången av 2021 ägde Heimstaden Bostad fastigheter för 144 miljarder kronor, och var redan då ett av Sveriges största fastighetsbolag. Under första kvartalet det året ökade fastighetsportföljen till 180 miljarder kronor, bland annat genom ett större förvärv i Danmark. För att stärka balansräkningen tog Heimstaden Bostad då in 12,5 miljarder kronor i den nyemission där Pensionsmyndigheten alltså var med och kom in som aktieägare.  

Storlek och internationell expansion var vid denna tid det bärande temat i fastighetsbranschen. Den nya ”insikt” som hade fått fäste bland fastighetsmagnaterna var att storlek i sig gav fördelar vid kapitalanskaffningen och då framför allt på kreditmarknaden. Detta genom möjligheten för fastighetsbolag att ge ut obligationer. Räntorna som under lång tid hade varit nära noll eller till och med negativa, hade skapat en gynnsam termik för fastighetsbranschen och den fick ytterligare skjuts när centralbankerna under pandemin började köpa obligationer och pumpa in än mer likviditet i systemet.  

I våras hade Heimstaden Bostads balansräkning mer än fördubblats till 378 miljarder kronor och bolaget räknas nu som Europas näst största bostadsägare (efter den tyska bjässen Vonovia). Det största klivet togs under hösten 2021, ungefär när fastighetspriserna toppade och bara månader innan centralbankerna började skruva upp sina styrräntor. Då köpte Heimstaden Bostad finansmannen Roger Akelius svenska och tyska bostadsbestånd för hisnande 92,5 miljarder kronor. Priset låg 30 procent över det substansvärde som Akelius hade redovisat någon månad tidigare. Avkastningen på de förvärvade fastigheterna var rekordlåg och understeg 2 procent. Eftersom denna avkastning ska täcka räntebetalningarna på bolagets lån, så vill det till att företaget kan låna upp billigare än så.  

Heimstaden Bostad hävdade att ”synergier i förvaltning och finansiering” motiverade det höga priset och även den goodwillpost på 17,5 miljarder kronor som affären gav upphov till. Transaktionen finansierades delvis med en nyemission, där Pensionsmyndigheten också deltog, plus med nya obligationslån.  

Men kort efter Akelius-affären kantrade vinden på finansmarknaden. Den snabbt stigande inflationen och därmed höjda styrräntor har ritat om hela kartan och blottlagt stora risker för Heimstaden Bostad. Den genomsnittliga räntan på skulderna, som var 1,3 procent under 2021, kan ställas i relation till marknadsräntorna på Heimstadens Bostads obligationer som för närvarande är kring 6 procent. Även om det tar tid innan hela bolagets lånestock på 176 miljarder kronor har omsatts till den högre nivån, så kommer stigande räntor att äta sig allt djupare in i resultatet. Att inflationen också driver upp hyresintäkterna kompenserar inte för detta. 

Sannolikheten kan bedömas som hög för att Heimstaden behöver ta in ytterligare aktiekapital, om man inte vill se sitt kreditbetyg sjunka, vilket skulle trycka upp räntekostnaderna än mer. Och en sådan kapitalanskaffning skulle då ske i ett helt annat investeringsklimat än under överhettningens 2021. Aktiekurserna för noterade svenska bostadsfastighetsbolag har sedan dess sjunkit med mellan 65 och 85 procent. Nämnda Vonovias kurs har sjunkit med 65 procent, och då har det tyska bolaget ändå ett högre kreditbetyg än Heimstaden Bostad. 

Men Heimstaden Bostads stamaktier är onoterade och kanske är det därför som Pensionsmyndigheten ännu inte har skrivit ner sin investering som är bokförd till 2,3 miljarder kronor. En nedskrivning i linje med utvecklingen för de noterade bostadsbolagen skulle innebära en smäll för pensionsspararna i storleksordningen 1,5 miljarder kronor. Det kunde då läggas till att spararna redan har åkt på ett rejält bakslag. Värdet på obligationerna i den garanterade lågriskdelen av Pensionsmyndighetens traditionella portfölj sjönk i fjol med 17 procent. Det föranledde myndigheten att göra ett så kallat återtag av tidigare betald återbäring på 4 miljarder kronor, motsvarande över 10 000 kronor per sparare.  

De snabbt stigande räntorna har förvandlat förmenta ”lågrisktillgångar”, som bostadsfastigheter och obligationer, till de främsta krishärdarna. Om Heimstaden Bostad tvingas be sina ägare om ytterligare kapital ställs myndigheten inför det svåra beslutet att antingen kasta goda pengar efter dåliga, eller säga nej och därmed öka risken för att den redan gjorda investeringen på 2,3 miljarder kronor blir värdelös.

***

Läs även: Riksbankens dyra vattenskada

Läs även: Fastighetskrisen pressar kronan