Riskabel roulette

Epiteten var flera: »cowboys«, »wheelers and dealers« och »High Chaparall«, när fastighetsbolaget Hemfosa drog i gång 2009. Grundarna Jens Engwall, Lars Thagesson med flera hade som affärsidé att köpa fastigheter billigt och sälja dem dyrt.

Konkurrenterna ansåg att de sköt från höften och menade att bolaget tog för stora risker med ägarnas pengar, bland dem Fjärde AP-fonden. Men inget kunde stoppa dem. Den första julen slog de till med en hejdundrande julfest. Temat var »gambling« och de inbjudna, bland andra Hemfosas kolleger i branschen, fick spela roulette med låtsaspengar.

Fastighetsbranschen har i alla tider lockat spektakulära entreprenörer. Där går att med begränsad insats och en rejäl bunt lånade pengar göra sig en stor förmögenhet på kort tid. Om man prickar rätt, vill säga. Har man otur med tajmingen, eller gör felköp, kan det förstås gå i motsatt riktning.

I dag äger Hemfosa Fastigheter för 30 miljarder kronor. Jens Engwall och Lars Thagesson har aktier för flera hundra miljoner kronor. Duon är två av många som gjort sig förmögenheter på fastigheter de senaste åren. De två mest framträdande är annars Rutger Arnhult och Erik Selin. Gemensamt för dem är att de varit beredda att ta stora risker. Och – i alla fall hittills – lyckats.

Starkt bidragande för fastighetsklipparnas framgång är förstås utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden. Sedan återhämtningen efter fastighetskrisen i början på nittiotalet har priserna pekat uppåt. Inte ens finanskrisen för sju år sedan fick någon nämnvärt negativ effekt på fastighetspriserna. Just nu är sektorn brännhet. Konjunkturen är hygglig, räntorna rekordlåga. Och efterfrågan är större än utbudet. Förra året gjordes fastighetstransaktioner i Sverige till ett värde av 160 miljarder kronor, enligt fastighetsrådgivaren Savills. Det är den högsta noteringen någonsin. Samtidigt tror branschens företrädare på fortsatt stigande priser.

Tillgången på kapital växer. Enligt konsultfirman PWC är bankerna samtidigt mer positiva till nyutlåning till fastighetssektorn än för ett år sedan. Dessutom är obligationsmarknaden stark och utländskt kapital flödar återigen in på den svenska marknaden, efter att ha hållit sig borta sedan 2008.

Utvecklingen syns även på börsen. De senaste två åren har Tribona, D. Carnegie, Hemfosa, Victoria Park, Platzer, Oscar Properties och Besqab gjort sitt intåg för att nämna några. Fler är på väg.

Frågan är dock om marknaden är lite väl het. Det finns tecken på det.

Värderingarna på många håll är skyhöga, och man undrar vad som händer vid en ränteuppgång.

Det märks även i de affärer som görs på marknaden. I dagarna påbörjas anbudstiden för Corems uppkösbud på branschkollegan Tribona. Det är omdiskuterat för att Rutger Arnhult är störste ägare i Corem, och samtidigt vd i Klövern – ett annat fastighetsbolag – som äger 30 procent av Tribona. Corem äger också nästan 20 procent av Klövern. Arnhults maktställning gör att övriga ägare hamnar i underläge. Det visar på den Klondyke- eller »High Chaparall«-stämning som just nu råder i fastighetsvärlden.

Ett annat exempel är Rikshem, ett bostadsbolag som helägs av Fjärde AP-fonden och AMF. Tidningen Dagens Industri har rapporterat om de mångmiljonvinster som det framgångsrika bolagets chefer, bland andra tidigare s-politikern Ilija Batljan, gjort på guldkantade konvertibler.

Och i slutet av september annonserade Hemfosas operativa chef Lars Thagesson, Jens Engwalls parhäst sedan 20 år, och chefsjuristen Karim Sahibzada, att de lämnar bolaget. Det är ett illavarslande tecken. När Engwall och hans gäng lämnade fastighetsbolaget Kungsleden, som de startade 1993, klappade börskursen ihop fullständigt.