Tvärstopp på bostadsmarknaden

Vad kallas ett svårsålt hus på fastighetsmäklarslang?

– Inget särskilt. Men fråga igen efter jul, då har vi säkert kommit på något, säger en mäklare verksam i en attraktiv närförort till Stockholm där marknaden har förändrats dramatiskt sedan i våras. Han vill vara anonym, det kan vara känsligt för branschen att uttala sig om den negativa utvecklingen. Det finns en rädsla att förstärka den.

– Det är en helt annan situation nu. Då var det fortfarande visning på söndagen och kontraktsskrivning fyra dagar senare. Nu kan en affär ta ett par veckor eller mer, fortsätter han.

Lågkonjunkturen i kombination med höjda räntor betyder att kalkylen för att köpa en ny bostad, eller byta upp sig, har förändrats. Marknadens tvekan avspeglas i det kraftigt minskade antalet försäljningar av villor och fritidshus. Siffror som SCB tagit fram för Fokus räkning visar en radikalt försämrad marknad under första halvåret i år, jämfört med samma period 2007.

Samtidigt är utbudet på marknaden större än på flera år, enligt statistik från nätbostadsmarknaden Hemnet.

Mängder med osålda bostäder i kombination med tveksamhet bland köparna borde betyda prisfall, men hittills har den markanta nedgången uteblivit.

De senaste siffrorna från Mäklarstatistik, som sträcker sig fram till juli månads utgång, visade tvärtom på fortsatt generell prisstegring på villor och en liten nedgång på bostadsrätter. Men då hade lågkonjunkturen inte hunnit slå igenom.

De negativa förväntningarna bekräftas också i SEB:s senaste bostadsindikator som presenterades tidigare i veckan. Av de tillfrågade hushållen angav 42 procent att priserna på bostäder ska falla, en rejäl förändring sedan förra mätningen i augusti då 33 procent spådde en negativ prisutveckling.

Den senaste undersökningen gjordes dessutom före Riksbankens senaste höjning av reporäntan. Sedan dess har stämningen sannolikt försämrats ytterligare.

Per Johnler, vd för Swedbanks mäklare Fastighetsbyrån, är inte så orolig. Han menar att bostadsprisernas relativa stabilitet hittills förklarats av det blygsamma svenska bostadsbyggandet under det senaste decenniet,  och även den slopade fastighetsskatten.

Men alla är inte lika förtröstansfulla. Stellan Lundström, professor i bygg- och fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska högskolan, KTH, i Stockholm spår en nedgång på närmare 30 procent, från 2007 års nivå.

– Det är vid ett »worst case scenario«, med en djup lågkonjunktur och fortsatt inflation.

Även Stellan Lundström framhåller det måttliga byggandet som »en räddande faktor«.

– Sverige har misslyckats att bygga ikapp efterfrågan på bostäder. Det är som en gåva från ovan.

Ulf Jensen, professor i fastighetsvetenskap vid Lunds Tekniska högskola, LTH, är mer optimistisk. Han tror inte på prisfall på villor och påpekar att den långsammare marknaden är en normalisering snarare än uttryck för ett extremt läge.

– Ur internationellt perspektiv är det absolut mer normalt.

Däremot varnar Ulf Jensen för lokala och regionala förändringar av marknaden för bostadsrätter på de orter som gått emot trenden och på senare år haft ett omfattande byggande.

Bo Söderberg, professor i fastighetsekonomi vid högskolan i Gävle, tycker inte att det går att jämföra dagens situation med krisen på bomarknaden i början av 90-talet. Den gången gick Sverige ur en upphettad högkonjunktur med omfattande bostadsbyggande, de statliga räntesubventionerna vid bostadsbyggande slopades och några år tidigare hade kreditmarknaden avreglerats.

Mäklaren i Stockholmsförorten väntar lugnt ut fortsättningen:

– Efter de senaste årens prisuppgång tycker jag inte att det är någon ko på isen om det blir ett fall med 20–30 procent.