Vem släcker bostadsbrasan?

– Du får säkert 90 000 kvadraten för en lägenhet i innerstan, som du bara för ett år sedan betalade 74 000 för.

Det är en dag i mars i centrala Stockholm och fastighetsmäklaren ler förtjust. Förutsättningarna för en snabb affär är goda.

Han är inte säker på vad bostädernas snabba prisuppgång beror på, men en sak vet han. Marknaden är het. Glödhet. Bostadsrätter i Stockholms innerstad som för bara ett år sedan kostade 70 000 kronor kvadraten, får man betala 77 000 kronor för i dag. I genomsnitt.

I Göteborg är uppgången, relativt sett, ännu större.

Utvecklingen är inte ny. SCB:s fastighetsprisindex för permanenta småhus har mer än trefaldigats sedan 1995. Bara under 2014 steg bopriserna generellt med över 12 procent, enligt analysföretaget Valueguard. Och inledningen på 2015 har varit  stark. Sedan mitten av december har priserna i hela landet gått upp med 5 procent.

Bostadsmarknaden befinner sig just nu i en extremsituation på grund av de låga räntorna. Under många år höll Riksbanken medvetet styrräntan högre för att motverka den snabba tillväxten i hushållens bostadslån. Men sedan chefen Stefan Ingves och hans direktion i fjol avlyftes ansvaret för finansiell stabilitet har banken gått över till att helt prioritera inflationsmålet. Det har bidragit till att banken sänkt räntorna drastiskt, senast rekordnivån minus 0,25 procent som började gälla i veckan.

I stället har Ingves tydligt krävt att andra aktörer hanterar skuldexplosionen. Några steg har tagits. Från och med den 1 augusti i år börjar Finansinspektionens amorteringskrav sannolikt att gälla. Kravet följer på det bolånetak som samma myndighet införde 2011, som inte har hejdat utvecklingen.

Flera ekonomer har också önskat att även politikerna ska ingripa. I onsdags presenterade regeringen ett nytt bostadspolitiskt program. Men programmet innehåller ingenting konkret om lån och ägande av privata bostäder, som skulle kunna hindra de nu skenande priserna.

Sverige har haft en exceptionell husprisutveckling de senaste 20 åren. Sedan fastighetspriserna bottnade efter bankkrisen i början på 1990-talet har prisuppgången varit stadig.

De låga realräntorna är, enligt Finansinspektionen, den främsta förklaringen till bostadsprisernas kraftiga uppgång. Räntorna har fått svenskarna att låna pengar som aldrig förr. Skulderna, i absoluta tal, har fördubblats på 20 år och 90 procent av dem som lånat har gjort det för att köpa hus eller bostadsrätt.

Hushållens skulder uppgår i dag till 175 procent av den disponibla inkomsten, 1995 låg samma siffra under 100. Att låna har blivit en vana. Bara under 2009, mitt under brinnande kreditkris, ökade hushållens skuldsättning med 8 procent.

Det är delvis en följd av en ny svensk ordning. Sedan 1993 har Sverige haft ett prisstabilitetsmål, som innebär att inflationen ska ligga på 2 procent. Reporäntan, som 1995 låg på nästan 9 procent, har sedan dess vandrat ned mot noll. Sedan millennieskiftet har den aldrig varit högre än 4 procent. Och är i dag alltså minus 0,25 procent.

Det har gjort att hushållen kunnat betala räntor och amorteringar även när bankerna lånat ut mycket stora belopp. Och när bankerna insåg att de låga räntorna var här för att stanna, blev de allt aggressivare.

– Bolånen sågs som en inkörsport till övriga produkter och tjänster som bankerna ville sälja, därför började bankerna erbjuda amorteringsfria lån med lägre kontantinsatser. Till slut blev det grundnorm, vi nådde ett läge där väldigt många inte behövde amortera alls, säger Johan Hansing, chefsekonom på branschens egen organisation Bankföreningen.

Den genomsnittliga amorteringstiden steg från 49 till 87 år mellan 2002 och 2009, enligt siffror från Finansinspektionen. Samtidigt minskade kravet på kontantinsats från 25 procent 1997 till cirka 10 procent 2009. De mer riskfyllda topplånen blev samtidigt fler. Att alliansregeringen avskaffade fastighetsskatten och samtidigt behöll rätten att dra av räntekostnader satte ytterligare tryck uppåt på priserna.

De svenska bostadspriserna sticker ut ur ett internationellt perspektiv. Bara Luxemburg och Österrike har den svenska situationen med stadigt stigande bopriser. Även när det gäller skuldsättning och amortering intar Sverige en särställning. Hushållens skuldsättning i förhållande till inkomst är bland den högsta i Europa, bara Irland och Danmark ligger högre. Och där har bostadsmarknaderna redan kraschat.

Klicka på bilden för att göra den större. 

Den svenska amorteringskulturen är närmast unik i världen.

– När jag träffar utländska kolleger, blir de väldigt förvånade över det svenska beteendet. Att amortera är en självklarhet i nästan alla länder, säger Johan Hansing.

Samtidigt lånar hushållen som aldrig förr.

– Jag kan inte kommentera hur stor vikt Riksbankens styrränta har på utlåningstillväxten. Men man kan se att den har tilltagit sedan 2012. Då var tillväxttakten 4,5 procent, nu är den uppe i 6,1 procent, säger Jens Viklund, ekonom på SCB.

Flera åtgärder har diskuterats för att dämpa lånefesten. Att sänka eller slopa ränteavdragen är ett sådant, utöka bolånetaket med ett så kallat skuldkvotstak ett annat. Man kan införa amorteringskrav, begränsa andelen bolån med rörlig ränta, återinföra fastighetsskatten eller allmänt verka för en bättre fungerande bostadsmarknad, bland annat genom att bygga mer.

I november 2014 presenterade Finansinspektionen sin syn på hur ett amorteringskrav bör fungera. Under våren förväntas Finansinspektionen fatta beslut om ett sådant. Kritiken mot förslaget har varit hård. Motståndare menar att det skapar inlåsningseffekter och därmed blir svårare för nyanlända och ungdomar att ta sig in på bostadsmarknaden.

Beskedet om ett kommande amorteringskrav har heller inte fått någon avkylande effekt på bostadsmarknaden. Snarare tvärtom.

– Kortsiktigt sätter det tryck uppåt på priserna, för folk vill köpa innan de tvingas ta lån som ska amorteras. I höst kanske vi får se en avmattning under en period, säger sparekonom Christina Söderberg på prisjämförelsetjänsten Compricer.

Denna effekt kan vara orsaken till den snabba prisutvecklingen i inledningen av 2015. Men Sebastian Johansson, marknadsanalytiker på Boverket, tror att ett amorteringskrav är det bästa sättet att komma ur bekymret med hushållens höga skulder.

– Enligt en teoretisk modell som jag har använt mig av tidigare bör det sätta press på priserna. Det finns väldigt lite empirisk forskning på området, så det är svårt att säga säkert, men jag tror på utfallet, säger han.

Finansmarknadsminister Per Bolund har talat om att utreda ränteavdragen för att på så sätt minska intresset för att låna. I veckan sa dock finansminister Magdalena Andersson till Aktuellt:

– Där finns inga förslag för tillfället.

I onsdags meddelade regeringen i stället att den ska lägga 3,2 miljarder kronor på att bygga 15 000 nya hyresrätter. Förslaget finansieras genom sänkt rot-avdrag. Regeringen ska också ge kommunerna 3,5 miljader årligen för att få fart på byggandet.

– Det stimulerar nybyggnationen, men det har endast marginell, om ens någon, inverkan på bostadspriserna. Räntor, amorteringar och inkomstutveckling påverkar mycket mer, säger Sebastian Johansson.

I bostadsdebatten hörs ibland att ett lågt utbud skulle vara en förklaring till de ökade priserna. Men faktum är att utbudet inte har gått ned de senaste åren. Antalet bostäder till salu vid varje givet tillfälle är visserligen lägre jämfört med föregående år, men det beror på att försäljningsprocesserna går snabbare. Enligt SCB har antalet sålda småhus förvisso minskat något, men antalet sålda bostadsrätter slog rekord 2013.

– Särskilt bostadsrätter försvinner väldigt snabbt. Delvis beror det på att folk flyttar in till städerna, men den ökade omsättningshastigheten ger också sken av att utbudet är lägre än vad det är, säger Pontus Braunerhjelm, professor i nationalekonomi vid Entreprenörskapsforum.

Frågan är hur stort problem prisläget och skuldsättningen är. Där är ekonomerna inte ense. Stefan Ingves har gjort sin syn tydlig. Medlemmarna av tankesmedjan SNS konjunkturråd var mer försiktiga i sina slutsatser när de härommånaden presenterade sin årsrapport för 2015, »Den svenska skulden«.

Klart är att risknivån i ekonomin ökar med stadigt stigande bostadspriser och skulder. Och givet att finans- och penningpolitiken ser ut som den gör är det inte mycket som talar för att bomarknaden, åtminstone fram till att det eventuella amorteringskravet införs i höst, står för någon större avkylning.