I minusräntans rike

I fastighetsbolaget Oscar Properties »showroom« i en butikslokal på Östermalm i Stockholm blandas unga akademikerpar, välklädda barnfamiljer och uppklädda utländska besökare. Rummet är fyllt till bredden. Många är nyfikna, intresset stort.

Det är en söndag i mitten av augusti. Oscar Properties visar upp sitt senaste projekt, »79 & Park«, ett exklusivt bygge av 168 bostadsrättslägenheter på Sandhamnsgatan 79 på Gärdet i Stockholm. På väggarna i visningslokalen hänger skimrande, lätt drömska, bilder på de ännu ej existerande bostäderna. Fastigheten är ritad av de internationellt uppmärksammade danska arkitekterna BIG – Bjarke Ingels Group.

För i snitt 120 000 kronor kvadratmetern utlovas villakänsla, stora terrasser, klassisk stockholmsk utsikt och en arkitektonisk touch av internationell storstad. 79 & Parks tydliga anspelning på en av Manhattans finaste gator, Park Avenue, ska ge en extra känsla av lyx. Visningen kan få vem som helst att känna: »här vill jag bo«.

Besökarna tar för sig av färska bär och Pellegrino, medan de bläddrar bland planlösningar och prislistor.

– Signa upp dig fort, uppmanar en av mäklarna. Det ger dig bättre plats i kön.

Senast dagen efter ska anmälningarna vara inne.

»79 & Park« är ett i raden av exklusiva bostadskoncept som just nu håller på att byggas i svenska storstäder. De senaste åren har det uppförts allt fler påkostade bostadsrätter, men då har det framför allt gällt ombyggnad av gamla fabriker, kontor eller vindar. Nu byggs, för första gången på många år, nya, arkitektritade och påkostade fastigheter i innerstäderna, framför allt i Stockholm.

Norra Tornen i Hagastaden på Torsplan, är ett annat »Oscar-projekt«. 280 lägenheter, med två intilliggande hus, ska fylla de boendes och stockholmarnas liv med »variation och nya intryck«. I Gröndal bygger Aros Bostad 48 bostäder längs med Mälarens strand, under namnet »Sjöhusen« – ett projekt med eget monogram. Och i Göteborg bygger JM »Light Factory GBG«, med »gemensam takterrass, exklusiv lounge-miljö och två helgjutna inredningskoncept«.

Det handlar om någonting helt nytt. För första gången på många decennier får också verkligt modern arkitektur börja synas i stadsbilden. Och nu är välbärgade beredda att flytta till helt nybyggda fastigheter. Sättet att sälja och paketera är också nytt. Och flera av fastighetsbolagen är relativt nystartade.

Byggandet sker nu, då räntan är negativ och hushållens skuldsättning accelererar. De nya projekten byggs också i en tid då Sverige – framför allt stadsområdena – är i ett skriande behov av nya bostäder. Enligt en undersökning från Boverket från 2012 behövs mellan 100 000 och 150 000 nya bostäder för att få den svenska bostadsmarknaden i balans.

Hur hamnade vi här?

Jag tycker inte om det. Vad fult det är.

Orden kommer från Olof Palmes mamma Elisabeth. Hon har för några timmar lämnat tillvaron på Östermalm för att titta på sonens nyinköpta radhus i Vällingby. Scenen återberättas av Mårten Palme i tv-dokumentären om Olof Palme.

Paret Palme hade lämnat syskon, kusiner, arv och bakgrund på Östermalm och flyttat in i det nybyggda radhusområdet Atlantis. Det var femtiotal och Vällingby stod för något nytt. Där, liksom i flera andra stadsdelar utanför Stockholms tullar, höll framtiden på att byggas. Som Mårten Palme uttrycker det i dokumentären: »Mina föräldrar bejakade det här moderna, det här nya samhället och [hade] liksom en insikt om att det här gamla samhället var på väg att försvinna.«

Sverige hade på den tiden stort behov av nya bostäder. Svenskarna bodde trängre än de flesta andra européer och bostadsstandarden var låg. Lägenheterna i innerstan var små, toalett och dusch låg inte sällan på gården. När statsminister Per Albin Hansson i början på 1930-talet ville göra slut på fattigdomen var byggandet av nya bostäder en av nyckelinsatserna. Från och med 1940 gjordes flera utredningar med syfte att höja bostadsstandarden och i slutet av 1940-talet konstaterades att en god nivå innebar högst två personer per rum, köket inte medräknat.

Vid den tiden stod den sociala ingenjörskonsten högt i kurs. Sociologer studerade faktorer som antalet barn i varje familj och kvinnans rörelser i köket och utifrån det planerades såväl lägenheter som bostadsområden in i minsta detalj. Målet var att bygga mönstersamhällen, bestående av ett centrum omgivet av flerfamiljshus och radhus. Städer enligt denna modell kallades för ABC-städer, arbete, bostad, centrum, och tanken var att människor skulle kunna bo, arbeta och ha tillgång till butiker och annan samhällsservice på ett och samma ställe. Stadsdelen skulle svara mot alla mänskliga behov.

Tankarna genomsyrade hela Europa i mitten på förra seklet, men få länder hade prövat konceptet i praktiken. När Vällingby invigdes i november 1954, väckte det därför enorm uppmärksamhet. Tidningarna skrev om »Vällingbyfebern« och under femtio- och sextio-talet kom besökare från när och fjärran för att betrakta den nya framtidsstaden.

»Anstormningen av nyfikna var så stor att språkkunniga unga flickor, Fröken Vällingby, anställdes för att guida besökarna runt«, berättar Vällingby City på sin hemsida.

Ett decennium efter invigningen av Vällingby påbörjades byggandet av miljonprogrammets rationellt planerade förorter, däribland Tensta och Rinkeby i Stockholm, Angered i Göteborg och Rosengård i Malmö. Även mindre svenska städer fick ta del av de nya framtidsgreppen.

Viljan att komma ifrån den trånga stenstaden var en trend som påverkade miljonprogramshusens utformning. Det skulle vara ljust och luftigt.  Men det var inte bara planlösningarna som var moderna, även byggandet bedrevs rationellt. Kostnad och funktionalitet stod långt högre upp på politikernas prioritetsordning än estetik. Prefabricerade betongelement göts i förväg och transporterades till platsen där delarna sattes upp.

Även miljonprogramsområdena innehöll kommersiell och samhällelig service. Stadsplaneringen präglades av den så kallade SCAFT-planen, vars mål var att skilja bil- och gångtrafik åt.

Utöver ett modernt och nybyggt boende erbjöd det kommunala bostadsbolaget i Vällingby tillhörande tjänster. De boende fick bland annat smutstvätten hämtad och återlämnad, tvättad och prydligt manglad. De radhuslängor som familjen Palme bodde i hade en tydligt profilerad arkitektur, den som mamma Palme tyckte var »ful«.

Tanken var att även folk i folkhemmets nya eliter skulle flytta med till de nya moderna stadsdelarna.

»Vällingby var en naturlig samlingsplats för uppåtsträvande klassresenärer«, som Henrik Berggren skriver i sin biografi över Olof Palme, »Underbara dagar framför oss«.

Flyttvågen av klassresenärerna till det nya kom dock av sig.

Trots den noggranna planeringen tappade miljonprogramsområdena snart i attraktivitet, så även ABC-städerna. Områdena var avsedda att motverka det främlingskap som storstaden ansågs skapa, men drömmen om en tät gemenskap krockade med verkligheten. De nya förorterna blev ännu ödsligare och kyligare.

Högstatusboendet koncentrerades till villastäderna och några få stadsdelar i innerstaden. Den moderna arkitekturen blev ett skällsord. Det gamla som familjen Palme trodde skulle försvinna, kom tillbaka igen.

De senaste decennierna har stadskärnans status ökat igen, men de mest exklusiva boendena har nästan uteslutande varit i fastigheter med sekelskiftesarkitektur.

Ända fram till nu.

Självklart får du ta med en bok, säger kvinnan från fastighetsbolaget, när besökarna lämnar visningslokalen.

Boken hon talar om är en 100 sidor tjock, vackert utformad coffee-table-skrift om bostadsprojektet. Den läggs i en påse med emblem, som ser ut som man varit och shoppat på en av Stockholms finaste gator. På en av de första sidorna finns en stor bild på den danska arkitekten Bjarke Ingels som ritat 79 & Park. År 2011 vann han pris för världens bästa hus på prestigefyllda arkitekturfestivalen i Barcelona och sedan dess har hans karriär pekat spikrakt uppåt. Två av hans pågående projekt är en pyramidformad fastighet på West 57th Street i New York och Googles huvudkontor i North Bayshore, som han ritar tillsammans med Thomas Heatherwick.

Den här typen av hus är ett brott med hur det har byggts bostäder i Stockholms tätare delar de senaste decennierna. De nya områden som växt fram, som St Eriksområdet på Kungsholmen eller Hammarby och Sickla sjöstäder, har antingen kännetecknats av ett sentimentalt härmande av stenstaden eller ganska könlösa boxar med mycket glas.

–Nybyggnationen har i alldeles för stor utsträckning styrts av byggbolag och byggherrar, säger Leo Gullbring, frilansande journalist och kritiker inriktad på arkitektur. Svenska arkitekter har haft för lite att säga till om och många saknar visioner.  Egentligen har vi inte sett några riktigt spännande nybyggen i Stockholms innerstad sedan Peter Celsings Kulturhus.

Det är dock en bit kvar till arkitektkonstens allra högsta nivåer, anser Leo Gullbring.

– Att beställarna tar in danska arkitekter sätter press på de svenska och det är bra, säger han.

– Men vi mäter oss med danskarna, danskarna jämför sig med de internationellt stora. Där är vi inte än.

Vägen tillbaka till ett svenskt bostadsbyggande som tillåter mer avancerad arkitektur är lång och krokig. Den kan sägas ha börjat vid millennieskiftet. Och då inte i Stockholm.

År 2001 hölls Bomässan Bo01 i Västra Hamnen i Malmö. Olika arkitekter anlitades för att rita hus, vilket resulterade i en mångfald som fram till dess hade varit ovanlig i nybyggda kvarter.

I samma veva försökte sig byggföretaget NCC på ett projekt som liknar dagens exklusiva bostadskoncept. Bolaget anlitade den svenska stjärnarkitekten Thomas Sandell för ett lägenhetsprojekt i Gåshaga, på Lidingö. Modern design, stora terrasser och utsikt över havet skulle fungera som lockbete. Men lägenheterna gapade länge tomma, priserna på över 70 000 kronor per kvadrat var skyhöga med dåtidens mått mätt.

Vad denna föregångare visar är att det krävs långt mer än vilja att bygga arkitektoniskt varierat för att det ska bli av. Det krävs också pengar.

Under ABC-städernas och miljonprogrammens dagar finansierades en stor del av byggandet av allmännyttan. Byggföretagen erbjöds mycket generösa finansieringslösningar för att ta sig an uppdragen. När fastighetsmarknaden och den svenska ekonomin kraschade i början på nittiotalet och tvingade fram en skattereform fördes finansieringskostnaderna över på hushållen. Plötsligt var det deras efterfrågan och betalningsförmåga som bestämde vad som skulle byggas. I takt med att ekonomin återhämtades började det återigen byggas en del bostadsrätter och villor, men byggnationen av hyresrätter har egentligen aldrig kommit tillbaka till några högre nivåer.

När Stockholms befolkning sedan växte kraftigt var bostadsprisernas explosion i huvudstaden ett faktum. Mellan 1995 och 2004 mer än fördubblades kvadratmeterpriserna i Stockholm. Och i takt med att kvadratmeterpriserna klättrat uppåt har det också skapats förutsättningar att bygga mer, lyxigare och dyrare.

Det är alltså först nu det har funnits ekonomiska förutsättningar för privata fastighetsbolag att bygga med mer avancerad arkitektur. Samtidigt är det uppenbart att smaken har förändrats. I takt med att Sveriges ekonomi utvecklats väl har den övre medelklassen breddats. Och med den har en yngre generation anslutits till dem som har råd med mer påkostade bostäder. De senaste årens extremt låga räntor har också bidragit till att nya grupper, andra än de med redan stort kapital, har kunnat ta del av den nya trenden.

Undersökningar från Boverket visar att betalningsviljan för bostäder i Stockholms innerstad är hög, upp-emot 100 000 kronor kvadraten.

– Betalningsviljan är mycket högre i innerstan. Folk är beredda att betala 70 000 kronor kvadraten och uppåt, medan man lägger 40 000 och nedåt i mer perifera lägen, säger Olle Netzell på Boverket, författare till rapporten »Markpriser, markbrist och byggande«.

Man kan få känslan av att det bara får konsekvenser för de allra mest bemedlade, men byggande i innerstan skapar flyttkedjor som leder till att utbudet fylls på även i ytterområden. Dessutom återspeglar de höga priserna inte bara rika köpare, utan också starka preferenser.

Någon som tidigt såg utvecklingen var Oscar Engelbert. Han är dotterson till Charlotte Bonnier och del-ägare i familjens mediekoncern. 2004 grundade den då 27-årige Engelbert Oscar Properties.

– När jag pluggade i Boston var jag ofta i New York. Där såg jag hur gamla kontorsfastigheter och fabriker byggdes om till exklusiva lägenheter, något jag tyckte borde fungera även i Stockholm. Men jag hade inte gjort någon djupare analys över bostadsprisernas framtida utveckling, säger Oscar Engelbert.

Hans första projekt var att bygga om Posthuset på Kungsholmen från 1938. Huset fick namnet Posthornet. Lägenheterna såldes snabbt slut och projektet blev en snackis.

– Folk talade om de nya lägenheterna genom att svänga sig med namnet Posthornet. Det var så vi kom på idén att namnge våra olika projekt, säger Oscar Engelbert.

Strax efter var det dags att bygga om Lumafabriken i Hammarby Sjöstad. När lägenheterna skulle släppas, bara några månader efter finanskrisen 2008, var intresset så stort att folk campade utanför byggnaden fyra dagar före säljstarten. Detta alltså för bostadsrätter i mångmiljonklassen.

Därefter har bolaget köpt och tagit över fabriks- och skolfastigheter, kontor och fastigheter runtom i Stockholm och byggt om dem till exklusiva lägenheter. Hittills har det mesta gått som tåget. I fjol gjorde bolaget debut på Stockholmsbörsens First north-lista och bolaget är i dag värderat till en miljard kronor.

Och nästa steg är alltså nybyggnation. Det första projektet HG7 i Hammarby Sjöstad har nyligen slutförts. Norra Tornen och 79 & Park är under produktion.

– Vi hade nybyggnation i tankarna redan från början. Nu har vi sett att folk vill ha det vi bygger och då finns förutsättningar att lyckas, säger Oscar Engelbert.

Oscar Properties är numera inte ensamma på marknaden. I dagarna säljs lägenheter i ett flertal liknande projekt av flera olika fastighetsbolag.

I Gröndal bygger Genova Property Group 134 bostäder invid vattnet under namnet »Balneum«. I köpet ingår tillgång till pool, spa och fritidsbåt. De ännu inte byggda lägenheterna säljs av stjärnmäklaren Fredrik Eklunds firma, ESNY.

Tobin Porperties bygger »Etaget«, 104 bostäder på västra Kungsholmen. »högst upp på huset, med utsikt över takåsar och vatten, ligger gemensamma lummiga takterasser med utekök, grill och rymliga ytor för odling, lek och fest«, anger företaget.

I Norra Djurgårdsstaden ska fastighetsbolaget Erik Wallin bygga »Zenhusen«, stadsradhus som förväntas skapa en miljö för själslig tillväxt.

För att nämna några nu aktuella.

Det som förenar dessa nybyggen, utöver en mer ambitiös arkitektur, är att lägenheterna inte bara säljs som en plats att bo på. De som köper får del i ett helt koncept. Fastigheten får ett eget namn med egen hemsida. Projektet »Sjöhusen«  i Gröndal har till och med ett slags eget monogram. Reklambyråer hyrs in för att skapa en hel grafisk profil. Bland annat har Acne jobbat med Oscar Properties.

Flera av konceptboendena, både de som sker i nybyggen och ombyggda fabriksfastigheter, erbjuder också ett omfattande serviceutbud.

I Malmös Turning Torso, som var ett föregångsprojekt inom konceptboende, finns reception i entrén. I flera av nybyggena erbjuds nu »concierge«, ett finare namn på portvakt. I en fastighet på Karlavägen 76 i Stockholm erbjöd Oscar Properties de boende mathiss upp i lägenheterna, från lyxrestaurangen Broms i botten. Och i gamla Posthuset på Nybrogatan 57 några kvarter bort ingick från början helgfrukost och »roomservice« från intilliggande hotell Mornington. Därtill två badrockar med emblemet »Nybrogatan 57«, tryckta på bröstet.

Kringtjänsterna bidrar till en känsla av lyx, men det är framför allt i marknadsföringen som det är användbart. Nybrogatan 57:s avtal med hotell Mornington blev exempelvis för dyrt att förnya. Men för fastighetsbolaget är tjänsterna viktigast vid försäljningen. När Karlavägen 76 såldes fick Oscar Properies ut 100 000 kronor per kvadrat, 20 procent över marknadspris i området. Och detta i en bostadsrättsförening som också har stora lån.

Det är dock inte bara klassiska rikemansdetaljer som läggs med i bostadskoncepten. I betongförorten Högdalen planerar nu den norska byggkoncernen Veidekke ett 16-våningshus som de marknadsför som »Teaterkvarteret«. Åtföljt av tillägget: »Drömmen att bo i kreativa kvarter.« Ironiskt nog behövde byggföretaget vräka ett antal unga ockupanter – varav en del konstnärer – för att bana väg för bygget.

Noterbart är att nästan samtliga fastighetsbolag är små. Bland de större kombinerade bygg- och fastighetsbolagen är det egentligen bara JM och Veidekke som är inblandade i liknande projekt. De största bolagen kräver större och bredare fastigheter, och då är både smak och prisläge ett annat.

I showroomet för 79 & Park börjar folk troppa av. Det ser ut som om Oscar Properties går mot ännu en framgångsrik försäljning. Hur många anmälningar som kommit in förblir en hemlighet, men intresset är stort, mycket stort, enligt Oscar Engelbert.

Men är det hållbart?

Att vi just nu är inne i ett bostadsrally håller alla med om. Priserna, i synnerhet i storstäderna, fortsätter att stiga från kvartal till kvartal. Det senaste året har de stigit med 17 procent i Stockholms centrala delar, enligt Mäklarstatistik. De stigande priserna gör att det numera också lönar sig att bygga i stora delar av huvudstaden.

– Vi har precis slutfört ett projekt i Tyresö och det har varit precis lika eftertraktat som våra andra projekt. Folk vill bo bra både innanför och utanför tullarna, säger Oscar Engelbert.

Samtidigt är det uppenbart att det finns skevheter i nuvarande marknad. Låga räntor och generösa avdragsmöjligheter trissar upp betalningsvilja och betalningsförmåga, men följden är också att det inte längre är hushållen själva som betalar för sitt boende. Vad det leder till har vi sett tidigare i historien. Höjda räntor i kombination med en plötslig försämring av den svenska konjunkturen skulle säkerligen göra att en del av nämnda fastighetsbolag hamnar i ett skakigt läge.

Samtidigt finns flera som hävdar att det vi ser på bostadsmarknaden just nu inte alls är en bubbla, att de höga priserna är långsiktigt motiverade.

En annan fråga är hur det nya byggandet uppfattas politiskt. Visserligen är knappast några nybyggda lyxkåkar i innerstaden huvudproblemet i bostadskrisen. Men om bostadsbristen består kan de nya projekten, sin progressiva arkitektur till trots, bli symboler för en bostadspolitik som inte fungerar. Vilket förstås inte är så lyckat för projekt som säljs på sin image.