Orosmolnen tätnar över Göteborgs nya landmärke

Plötsligt är det en annan stad. Karlatornet har tagit över stadsbilden och är inpräntat i medvetandet hos oss göteborgare. "Blixtlåset", som det kallas på stan, är på plats.  

I sommar når Karlatornet sin fulla höjd 246 meter och i augusti är det tänkt att de första köparna flyttar in i sina lägenheter. Vinga, Marstrand och till och med Skagens fyr ska kunna skådas från skrapan – fast då fordras förstås att man kommer tillräckligt högt upp. Prislappen för lyxlägenheterna i toppen blir därefter – de två dyraste har gått för 66 miljoner styck. Den ena för övrigt köpt av tornets tillskyndare Ola Serneke.   

Dessutom dröjer det till 2024 innan det spektakulära bygget är slutfört och klart för inflyttning på planen närmast himlen.  

I augusti är det också jämnt tio år sedan Ola Serneke först berättade i medierna om de grandiosa planerna på att bräcka Malmös Turning Torso med ett torn på Lindholmen. Tajmingen såg länge ut att vara perfekt. De kommande åren bjöd på historiskt låga räntor samtidigt som hjulen snurrade allt fortare i den svenska ekonomin. Efter säljstarten blev det rusning till de nya lägenheterna och redan 2018 var 80 procent sålt uppgav Serneke. Före första spadtaget.  

Idag – fem år senare – ser det ungefär likadant ut på försäljningsfronten. Av de totalt 611 lägenheterna är fortfarande inte mer än 80 procent sålda enligt Serneke.   

Varför har det gått så trögt?  

Vi backar till 2018. Bygget var i gång men strax efter att pålningsarbetena slutförts hoppade Sernekes partner, fastighetsfinansiären NREP, av projektet. Det dröjde till slutet av 2020 innan Serneke hittade en ny finansiär i form av fastighetsmiljardären Erik Selins Balder. Fastighetsbolaget blev hälftenägare i Karlatornet.  

Det storvulna bygget skulle stått klart till Göteborgs fyrahundraårsjubileum 2021 men strulet med finansieringen ledde till att det periodvis stod still. Planerna sinkades ytterligare av pandemin och inflyttningsdatum har flyttats fram i flera omgångar.  

Det senaste året har tornet snabbt vuxit på höjden. Samtidigt tätnar orosmolnen kring Göteborgs nya landmärke. Med bolåneräntor som närmar sig fem procent ser kalkylerna betydligt tuffare ut än vad de gjorde när de flesta lägenhetsköparna skrev på sina kontrakt. Men Serneke är inte beredda att låta köparna backa ur.  

– Utgångspunkten är att ett förhandsavtal är bindande, säger Sernekes presschef Johan Live.  

När det stod klart att tidsplanen för Karlatornet sprack krävde missnöjda lägenhetsköpare att avtalen skulle hävas. Serneke gjorde upp med ett femtiotal köpare som fick tillbaka sina pengar, enligt Göteborgs-Posten. Sedan dess har möjligheten att hoppa av täppts till genom att kvarvarande köpare fått godkänna förseningen i ett tilläggsavtal.  

För en köpare som i dag vill hoppa av återstår möjligheten att sälja lägenheten före inflyttningen. Ett åttiotal lägenheter i Karlatornet har dykt upp på andrahandsmarknaden fram till mitten av april, visar en sökning på Hemnet. Hälften har sålts vidare och resten ligger och väntar på köpare. De allra flesta har sålts under utgångspriset och säljarna har fått sänka priset med upp till 18 procent.  

Vidareförsäljningarna har gjort det ännu svårare att hitta förstahandsköpare till lägenheterna. Spekulanter har chansen att hitta billigare lägenheter på andrahandsmarknaden.  

– Det är tuffare att sälja nyproducerat i dag, säger Nytt Hems vd Stefan Stråhle.  

Mäklarfirman Nytt Hem sköter försäljningen av merparten av lägenheterna i Karlatornet. Undantaget är ett dussin exklusiva lägenheter högst upp där stjärnmäklaren Fredrik Eklunds firma ESNY anlitats. Stefan Stråhle konstaterar att marknaden påverkas av att lägenheter säljs vidare.  

– Utbudet ökar ju och det märks generellt, säger han.  

Prisraset på bostäder bidrar till att köparna tvekar. Dessutom försämras ekonomin för dem som skrivit kontrakt på lägenhet i Karlatornet och finansierar köpet genom att sälja sin nuvarande bostad.  

– Vi ska lägga ut huset till försäljning men vi vet inte alls hur det här kommer att gå, säger en äldre kvinna som tillsammans med sin man flyttar in i Karlatornet senare i år.  

Kvinnan, som inte vill medverka med namn, berättar att de funderat på att hoppa av köpet. Paret skrev kontrakt för fem år sedan och skulle tvingas ta en förlust på 300 000 om de säljer lägenheten vidare i dag. I stället fullföljer de flytten.  

Även Karlatornets ägare har hamnat i ett prekärt läge. Nedgången på byggmarknaden och ökade kostnader slår mot Serneke som sparkat folk och bantat verksamheten för att få bukt med förluster. Erik Selins Balder har drabbats av sänkt kreditbetyg i spåren av en svagare fastighetsmarknad.  

Slutnotan för tornet beräknas till 5,5 miljarder, huvuddelen finansierat med banklån. Affären tyngs av ökade räntekostnader och Serneke är beroende av att pengarna från de nyinflyttade kommer in som beräknat senare i år för att kalkylen ska gå ihop.  

Sernekes revisorer pekar på osäkerheter i bolagets prognoser. Värderingen av tillgångarna i Karlatornet baseras på "viktiga uppskattningar och bedömningar", enligt revisionsrapporten i den senaste årsredovisningen. Möjligheten att sälja lägenheter, räntenivåer, byggkonjunktur, kostnader och fastighetsvärden är den del av det som kan hjälpa eller stjälpa affären för tornets ägare.  

En solig torsdag i slutet av maj 2014 satt jag högst upp i Turning Torso och intervjuade Michael Carlsson, vd för byggnadens ägare HSB Malmö inför en artikel i Veckans Affärer. Han hade då ägnat ett antal år åt att städa upp i de trassliga finanser som företrädarna lämnat efter sig. Planerna på torson lanserades i millennieyran och den stod klar 2005. Däremellan hann IT-bubblan krascha och utlösa en djup nedgång i ekonomin. För HSB Malmö blev torson en präktig skandal och resulterade i förluster på i storleksordningen 700 miljoner.  

När jag träffade Michael Carlsson hade han försökt sälja byggnaden i två år utan att lyckas. Det gick inte särskilt bra i fortsättning heller. Torson ägs fortfarande av HSB Malmö och planerna på försäljning har skrotats.  

Fast tornet står där och Turning Torso är för Malmö vad Eiffeltornet är för Paris.   

Innan jag lämnade Michael Carlssons kontor däruppe i den skruvade byggnaden passade han på att kommentera bygget av torson och planerna på ännu högre skrapor i Göteborg och Stockholm:  

"Men jag skulle aldrig komma på idén att bygga något sådant här. Så tråkig är jag. Det var nog lite hybris på den tiden. Och det är nog lite hybris att bygga höga hus i Stockholm och Göteborg nu."  

När rekordhöga skyskrapor byggs är det ett förebud om sämre tider. Grundat på den tesen lanserades Skyscraper Index av den brittiske ekonomen Andrew Lawrence strax före millennieskiftet. Ursprungligen var det på skämt men tesen stämde kusligt väl in på några av världens mest kända skyskrapor. Dåtidens högsta byggnad Empire State Building i New York invigdes 1931 inför utbrottet av trettiotalets depression som följde på börskraschen 1929. Rekordhöga World Trade Center i New York stod klart 1972 och året därpå det ännu högre Sears Tower i Chicago. Lagom till den första oljekrisen på sjuttiotalet.  

Världens i dag högsta byggnad är det 828 meter höga Burj Khalifa i Dubai, som började byggas 2004. Fyra år senare utbröt en global finanskris sedan den amerikanska storbanken Lehman Brothers gått omkull. Krisen slog hårt mot Dubai som var skuldtyngt av mastodontbygget. Först efter att oljerika grannemiratet Abu Dhabi pumpat in pengar fick Dubai näsan ovanför vattenytan. Tornet uppkallades efter emiren av Abu Dhabi, Khalifa bin Zayed Al-Nahyan när det invigdes 2010. Som tack.  

Burj Khalifa ritades för övrigt av amerikanska Skidmore, Owings & Merril – samma arkitektbyrå som anlitats för att utforma Karlatornet.  

Lars Magnusson är professor i ekonomisk historia vid Uppsala universitet och författare till boken "Finanskrascher: från kapitalismens födelse till Lehman Brothers".  

– Det är inget man kan empiriskt belägga eller förkasta. Men intuitivt finns det något som stämmer med tanken, säger han om teorin bakom skyskrapeindex.  

Vissa mönster tenderar att gå igen när hjulen snurrar fortare i ekonomin. Stigande fastighetspriser gör det lockande att bygga nytt och kapitalet flödar till branschen.  

– Börjar man bygga på höjden är det ett tecken på överhettning i ekonomin. I en kraftig uppgång stiger priserna på till exempel byggmaterial och arbete, säger Lars Magnusson.  

Ökad inflation brukar leda till stigande räntor vilket till slut knäcker konjunkturen. Påkostade byggen riskerar att stå färdiga först när ekonomin befinner sig i en vågdal. De kan i sin tur leda till att de som finansierat byggena hamnar i svårigheter när kalkylerna kullkastas.  

Lars Magnusson ser fler drivkrafter bakom byggandet av skyskrapor än de rent ekonomiska.  

– Under en period av uppgång finns vissa personer som vill bygga monument över sig själva. Det blir lite grand som det bibliska uttrycket "Högmod går före fall".  

Han konstaterar att det finns vetenskapligt stöd för att vi beter oss olika beroende på om det råder goda eller dåliga tider i ekonomin.  

– När det går bra tenderar vi att tro att det kommer att fortsätta. Det gäller också om det är dåliga tider. Under perioder av överflöd skryter vi gärna om våra tillgångar men i perioder när det går dåligt skäms vi nästan.  

Nu är de bistra tiderna här.  

– Vi har en nedgång. Mycket beror på hur långvarigt det här blir. Det är en kombination av många saker som går snett på en gång. Vi har en svag tillväxt samtidigt som vi har en stark inflation, säger Lars Magnusson.  

En konkursvåg har rullat bland byggföretag och fastighetsbolag hittills under 2023 och fler företag väntas gå omkull, enligt branschorganisationen Byggföretagen.  

Bolag kommer och går men byggnader består.  

Karlatornet är det ingen som flyttar på.  

***

Läs även: SBB gick rakt i skuldfällan

Läs även: Fastighetskrisen saknar krisinsikt