Dags för låneförbud
Efter många turer ser skärpta amorteringskrav ut att bli verklighet till våren. Men ränteavdragen verkar regeringen inte våga röra. En sällan diskuterad åtgärd för att få ner skuldsättningen och öka konsumentskyddet vore ett låneförbud för nybildade bostadsrättsföreningar.
En genomsnittlig svensk bostadsrättsförening har lån på knappt 5 000 kronor per kvadratmeter boyta. Men för nybyggen ligger lånenivån ofta på 15 000 kronor per kvadratmeter eller mer. Lånen går till att betala byggentreprenören och bekostas över tid av bostadsrättsköparen i form av avgifter till föreningen. Ett mer transparent system vore att de enskilda bostadsrättsinnehavarna själva tog upp lånen.
I Norra Djurgårdsstaden i Stockholm – ett av Europas största stadsutvecklingsområden – planeras 12 000 nya bostäder och 35 000 nya arbetsplatser. I ett av de dyrare nybyggena är den begärda insatsen 105 000 kronor per kvadratmeter, men utöver det har föreningen lån på 23 000 kronor per kvadrat.
Och i Barkarbystaden ett par mil nordväst om huvudstaden, där det planerats för 18 000 nya bostäder och 10 000 arbetsplatser, finns liknande upplägg. Priserna ligger strax över 50 000 kronor per kvadrat och det finns skräckexempel där belåningen hos föreningen motsvarar 40 procent av insatsen. Priset vid ett låneförbud skulle alltså behöva sättas 40 procent högre för att byggherren skulle få ut lika mycket pengar.
Nu skulle inte ett låneförbud för nybildade föreningar automatiskt leda till högre kvadratmeterpriser för nybyggen. Det skulle snarare ha en dämpande effekt på bostadspriserna och nybyggnationen.
Trots att nybyggen ofta har höga lån syns det inte i avgifterna. Det beror inte bara på att ränteläget är historiskt lågt, utan många gånger har byggherren förhandlat ner räntan med banken för de första två till tre åren, i syfte att hålla ner avgifterna. Många nya föreningar lånar till iögonenfallande låga räntor. Eller vad sägs om en ränta på 0,63 procent för ett lån på 28 miljoner kronor i en förening i Barkarby? Vad händer med räntorna, och avgifterna, om några år när lånen ska läggas om?
För ett par år sedan stoppade Bokföringsnämnden progressiva avskrivningar i BRF:er (låga avskrivningar i början, högre efter hand) för att minska risken för obehagliga överraskningar för de boende i framtiden. En alltför hög skuldsättning riskerar att komma som en ännu tråkigare nyhet. För även om räntan inte höjs i närtid är det svårt att tro att enskilda föreningar har samma framgång i låneförhandlingarna som byggherrarna har haft.
En förflyttning av lånen från föreningen till medlemmarna skulle annars i teorin leda till lägre kostnader för de boende eftersom personliga lån berättigar till ränteavdrag vilket gemensamma lån tagna i föreningens namn inte gör.
Problemet är naturligtvis att bankerna i dagsläget inte gärna utökar utlåningen till privatpersoner. Bland de nybyggda lägenheterna i Barkarbystaden är det i skrivande stund minst en lägenhet på Hemnet som saluförs av Kronofogden.
Myndigheterna har förstått att det är svårt för en lekman att förstå vad man ger sig in på när man köper en nyproducerad lägenhet. Som en del av konsumentskyddet finns därför krav på nybildade bostadsrättföreningar att upprätta en så kallad ekonomisk plan. Den ska bland annat innehålla både en elvaårsprognos för föreningens ekonomi samt en känslighetsanalys.
Men sådana prognoser är naturligtvis svåra att göra och ännu svårare att läsa. Oftast är de därför rena utopier.
Om syftet är att ge köpare en god bild av föreningens ekonomi vore det enklare att börja med ett låneförbud.
Läs mer av Charlotte Stjerngren
