Den trojanska marknadshyran nästa stora politiska strid

»Här har man fallit undan för de borgerliga partiernas envetna kampanj i hyresfrågan och vill ta steget över till marknadshyror«, sa V-ledaren ilsket i debatten.

Nooshi Dadgostar i SVT:s partiledardebatt i söndags?

Nej, Vänsterpartiledaren CH Hermansson i riksdagsdebatten 1967.

54 år senare är marknadshyror fortsatt ett politiskt spöke som dyker upp med jämna mellanrum. Oftast under ett valår. Nu återväckt i januari 2019 då regeringen och C och L enades om januariavtalet.

Det var mycket i avtalet som S-anhängare beskrev som borgerlig politik, och C samt L sa att det innehöll »mycket liberal politik«.

Två punkter satte främst vänsterfolk i rörelse: att anställningsskyddet i las skulle göras om och öppningen för marknadshyra i nya hyresrätter.

»Vi är beredda att fälla regeringen om de går fram med de här två förslagen«, sa dåvarande V-ledaren, Jonas Sjöstedt. I las-frågan blev det trots allt en lösning förhandlingsvägen. Först tjänstemännen, sedan LO:s två största förbund, Kommunal och IF Metall, men inte LO i sin helhet, skrev avtal med Svenskt Näringsliv. C och L som ville genomföra las-utredningens större förändringar backade två gånger och köpte lösningen. V vill vara kompis med LO och har ett halvår senare inte riktigt satt ner foten.

I frågan om hyrorna ledde januariavtalet till en statlig utredning som senast den 31 maj ska ge förslag på fri hyresättning för nya hyresrätter – avgränsat till just nya bostäder.

Men det är en trojansk häst som är första steget mot marknadshyror för alla hyreslägenheter, menar motståndarna.

– Andra länder som gått den vägen har den utvecklingen. Finland införde marknadshyror i nyproduktion 1991 och fortsatte med alla hyresrätter 1995. Under de fem följande åren steg hyrorna i Helsingfors med 42 procent. Frågan riskerar nu att hanteras med samma felaktiga perspektiv här. I dag har bara drygt hälften av dem som söker en bostad råd med en ny hyresrätt, säger Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningen.

– Det man vill är att ersätta dagens förhandlade hyror med ett tariffsystem. Du kan jämföra med att ersätta kollektivavtalade löner med lagstiftade minimilöner på arbetsmarknaden. Las går att förändra, men inför du detta får du en permanent förändring av hela hyressättningen.

Fastighetsägarna beskrev i en rapport 2013 hur marknadshyror kunde införas i tre steg: först nyproduktion, sedan när lägenheter blev lediga och till slut i hela hyresbeståndet.

Men Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna, säger att det för deras del inte handlar om flera steg. Utan steget.

– Nej, men om reformen leder till förväntat positiva effekter kan den inspirera till någon slags utveckling. Men den är ett komplement till det system vi har för hyressättning.

– Potentialen för att bygga fler hyresrätter än i dag uppskattar våra medlemsföretag till flera tiotals procent om några år. Det vore ett rejält tillskott. Och skulle du lägga dig på en hyra som är, säg 10–20 procent över betalningsviljan skulle du få hyresgäster som är på väg därifrån från dag 1. Den omsättningen vill ingen hyresvärd ha, säger Martin Lindvall.

Åter till CH Hermansson. Hans ilska 1967 handlade om att regeringen ville ersätta den hyresreglering som införts under andra världskriget med en ny hyreslag. Dåvarande VPK ansåg att det skulle leda till höjda hyror – och till marknadshyror. Även C och L (då Folkpartiet) stretade emot och varnade för hyreshöjningar.

S-regeringen drog tillbaka ursprungsförslaget och kom med ett förslag som blev till en ny hyreslag från 1969. Grunddragen finns kvar, även om många detaljer förändrats.

Hyressättningen skulle byggas på bruksvärdesprincipen, lägenheter med likvärdig standard, läge i fastigheten, området och staden, underhåll och yttre miljö, skulle inte påverka hyran mycket. Modern standard var viktig, sådant som hiss och tvättstuga vägdes in.

Då byggdes miljonprogrammet för fullt, med runt 100 000 nya lägenheter per år. En stor del i allmännyttan, som fick det som kallas för hyresnormerande roll. En privatvärd som ville höja hyran för sina lägenheter fick den jämförd med kommunala bolags lägenheter. De byggdes ju mest. Hyrorna skulle bestämmas i avtal mellan parterna, vilket i praktiken gav Hyresgästföreningen en roll som »hyresgästernas fack«. Kom parterna inte överens fick frågan prövas i hyresnämnden. Hyresgästerna skulle ha ett starkt besittningsskydd, det skulle vara svårt att vräka någon utan synnerliga skäl.

De nya och moderna lägenheterna fanns ofta i förorten. Många i innerstäderna hade betydligt lägre standard. Under åren som kom ändrades det. Nybyggda eller renoverade lägenheter i innerstäderna blev mer attraktiva än trean i Hökarängen eller Rannebergen. Lägesfaktorn i citylägen blev starkare värderad och från fastighetsägare och ekonomer började idéer om marknadssatt hyra ta fart.

Moderaterna ställde sig bakom marknadshyror redan 1973 men först i valrörelsen 1991 hettade frågan till. Ordet antydde att det skulle finnas en större betalningsvilja bland hyresgästerna, men ingen vill gå till val på det. Ordet hade blivit politiskt belastat och väckte negativa känslor.

När det undersökts vad väljarna tycker finns en stark majoritet mot. I Fokus och Novus mätning våren 2019 tyckte 64 procent av de svarande att det vore dåligt med en friare hyressättning. Bland rödgröna väljare var 87 procent mot och bland SD-väljare 68 procent mot fria hyror.

På den M-stämma som 2003 valde Fredrik Reinfeldt till partiledare tog partiet åter ställning för marknadshyror. Två år senare, när Nya Moderaterna lanserades, lät det annorlunda:

– Marknadshyror är ett politiskt dött ord för mig, sa Reinfeldt.

När Annie Lööf (då Johansson) och Fredrick Federley i en riksdagsmotion ville införa marknadshyror 2008 möttes de av kyla från de andra allianspartierna.

I dag är läget ett annat, men inte det förväntade. I en valdebatt 2018 fick bostadspolitikerna svara på frågan: Ska vi införa marknadshyror?

Ja, svarade C, L och KD. Nej, svarade M, men har sedan dess bytt talesperson och åsikt. Nu vill man »gradvis införa fri hyressättning i stora delar av hyresrättsbeståndet«, enligt en riksdagsmotion.

Nej, svarade S, MP, V och SD. De fyra partierna har 205 av riksdagens 349 mandat.

Ett närmande till M och KD i denna fråga är inte att tänka på, enligt SD:s bostadspolitiker.

– Det är svårt att se något intressant komma ur utredningen. I dag är nyproduktionshyrorna så höga att vi i stort sett har marknadshyror. Och jag tror inte det skapar några nya bostäder. Förslaget kommer vid fel tidpunkt när vi har en extrem bostadsbrist. Det skulle knappast gynna läget för bostadssökande, säger Roger Hedlund (SD).

Tar du ett steg blir det lättare att ta nästa steg. Men det blir en dragkamp i frågan mellan C+L och S+MP. Viker sig S vet man att partiet får en svettig valrörelse.

Redan i dag finns möjligheten att förhandla fram en presumtionshyra i nybyggen. Då sätts hyresnivån för 15 år, och kan inte prövas mot bruksvärdessystemet. Den som bygger ska veta intäkterna de första 15 åren.

– Men utredningen vill ta bort presumtionssystemet. Då har det ändå byggts 140 000 lägenheter med presumtionshyror. Och många fastighetsägare skulle välja att fortsätta med det, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på byggkoncernen Veidekke och bostadsdebattör med S-bakgrund.

Han har också pekat på en annan följd av fri hyressättning. Med marknadspriser skulle även markägaren, ofta kommunen, kunna ta ut ett högre marknadspris på marken. I dag är rabatten för dem som köper mark till hyresrätter i storstäderna 30–50 procent jämfört med mark som säljs för bostadsrätter.

– Redan höga nyproduktionshyror skulle öka med 600–800 kronor per kvadratmeter och år. För en 3:a i Stockholm på 70 kvadrat skulle det innebära en hyra på cirka 17 500 kronor i månaden. Någon som tror att efterfrågan och utbudet av nya hyresrätter skulle öka? frågar Lennart Weiss.

Under 2021 kommer tre utredningar om hyrorna. Förutom den om fria hyror i nya hyresrätter utreds lägets betydelse, och i början av året kom en utredning om vad som ska hända om inte parterna kommer överens i en hyresförhandling.

Redan efter första utredningen uppstod en låsning mellan regeringen och C och L. De har än så länge inte kommit överens om hur de ska gå vidare.

– Sverige har en tradition av att ha en konsumentinriktad bostadspolitik där man insett att hyresgästen är den svagare parten. Med de här tre utredningarna vill man göra betydligt större förändringar än de man velat göra på arbetsmarknaden. De är designade för att montera ner den svenska modellen på bostadsmarknaden och ruckar på hela balansen, säger Marie Linder, ordförande i Hyresgästföreningen.

De senaste åren har tyska Vonovia blivit den största privata ägaren av hyresrätter i Sverige med drygt 38 000 bostäder genom köpen av Hembla och Victoria park.

– Jag träffade deras vd Rolf Buch och han sa att ett skäl till att de etablerade sig i Sverige var att det finns ett stabilt och långsiktigt system för hyressättningen. I Berlin tvingades man införa hyresstopp när hyrorna ökade och när Angela Merkel gästade tyska hyresgästernas kongress uttryckte hon stark oro över hyresutvecklingen, säger Marie Linder.

En bild som inte delas av Fastighets­ägarna:

– Marknadshyror i hela beståndet är inte det som utredningen kommer att föreslå. Men Hyresgästföreningen är redan i gång med en kampanj mot reformen genom att beskriva det som om det gäller hyran även i gamla lägenheter. Det är som att jämföra äpplen och falukorv, säger Martin Lindvall.

– Det finns en etiketternas förbannelse, så fort någon säger marknadshyror eller social housing ger det låsningar.

När Folkpartiet bytte namn till Liberalerna bytte man också åsikt om marknadshyror. Mångåriga bostadspolitikern Nina Lundström stretade emot då. Nu ägnar hon sig åt andra frågor som riksdagsledamot, men är ordförande för Sundbybergs kommunala bostadsbolag Förvaltaren med strax under 7 000 lägenheter.

– Den politiska laddningen är så stark och det är så lockande att ta marknadshyresdebatten, säger hon och ser risken att detta blir en valfråga även 2022, men skulle önska sig en mer nyanserad debatt.

– På alla andra marknader finns det produkter i olika prislägen, om jag ska ha möbler kan jag välja Svenskt Tenn eller Ikea. Men hyresmarknaden har få inslag av diversifiering och mångfald. Det är hyresmarknadens stora utmaning. Produktutvecklingen är i princip obefintlig, säger Nina Lundström.

Alltför mycket i bostadsdebatten utgår från hur det ser ut i Stockholms innerstad, tycker hon.

– I en spegling över hela landet är inte problemet att hyrorna är för låga. Den stora utmaningen för ett bolag som Förvaltaren är att både underhålla och bygga nytt.

– Våra ägare i kommunen vill att vi ska bygga billiga hyresrätter. Men även med egen mark är det svårt. Vi pressar alla delarna av kalkylen, men det blir ändå höga hyror. Trots kostnadspressen blir det mellan 1 500 och 2 000 per kvadrat, säger Nina Lundström.

Fastighetsägarna vet inte förrän på sluttampen vad man hamnar i för intäkter när man bygger nytt. Den osäkerheten är ett bekymmer.

– En förändring av förhandlingssystemet förutsätter att båda parter är inriktade på att lösa saker. Att man har professionella förhandlare. Att det finns ventiler när man inte kommer fram. Ett avgörande i hyresnämnd ger osäkerhet i månader. Jag tror att många även i S ser att det både går att reformera hyressättningen och värna hyresgästen, säger hon.

Lennart Weiss på Veidekke är inne på något liknande:

– Man behöver reformera hyressättningssystemet. De enda som värnar det nu är allmännyttan. På samma sätt som på arbetsmarknaden behöver man professionalisera processen i stället för att förtroendevalda tycker till om hyrorna, och det behövs ett märke för nivåerna som i löneförhandlingarna. Vi behöver också en offentlig hyresstatistik.

Utredningen om hyressättning i nyproduktion i slutet av maj följs av utredningen om lägesfaktorn i juni. På flera punkter kan de tre utredningarna komma att motsäga varandra. Och ansvariga för utredningen om lägesfaktorn tonade ner förväntningarna redan i höstas:

»Man ber oss inte om att ta fram marknadshyror för då hade man kunnat strunta i den här utredningen«, sa utredningens ordförande, Sophia Mattsson-Linnala, till Dagens Nyheter i september 2020 och fortsatte: »Tanken är att vi ska utgå från en marknad i balans och vi vet inte vad hyran är i en marknad i balans.«

SD:s bostadspolitiske talesperson Roger Hedlund säger så här:

– Senast vi hade balans på bostadsmarknaden var omkring 2003. Sedan har staplarna och bostadsbristen farit i väg. Alla är ansvariga för att ha försatt Sverige i situationen, både allianspartierna och nuvarande regering. Det behövs bostäder, men de bostadslösa har inte råd med det som byggs.